2012購屋大態勢

年底,是該做個總結,這樣新的一年才好知道,你該如何買房,還有該如何因應。

我選了五則新聞,作為今年度的五大新聞與驚奇,並且這五則都攸關2012年房市走向,而總統大選一過、農曆年一過,市場的真相就會一一現形。

第一則:房市實價課稅

雖然兩黨候選人都不約而同的說,當選以後要朝這個方向,但是真的要實行大概遙不可及,唯一可馬上利用的,就是房價登記制度及公告,以後不用等房仲的自行篩選作出來的價格參考,誰買了多少錢就有多少公告內容。雖然這價格還是可能用作的作出來,不過,從現金的流向也可回查是否低報或高報,參考價值還是有的。

我依然期待實價課稅的那一天到來。

第二則:勇哥被抓,房市起三大寒蟬效應

這則是商業周刊寫的,一個勇哥被抓,將引發投資客大量轉行,讓這三年超大多頭的亂象得以解除,簡單來說,沒人願意再當投資客了,這樣,建商會少蓋很多「投資房」,房仲也不會滿街都是,市場有機會回到供需的正常機制。

你還想再2012年投資?省省吧。

第三則:買一品苑4個月脫手 繳4千萬奢侈稅

有人依舊看好未來房市,大買豪宅,還發狂語說哪些豪宅只要有貨他就收,不管價格!但現況是有人不看好後市,甘願繳高額奢侈稅也要逃離這個市場,先落袋為安。

我的判斷是,這是個逃命的訊號,雖僅只有個案,但這個個案將代表:某一大戶的這一串肉粽串,已經丟包逃命去了,2012年還有啥好指望?別再相信房價永遠不會跌的神話了,那個比「剪獅子的鬃毛」還要無稽。

第四則:預售屋契約新制 67%不合格

預售屋新制的主要內容,就是信託與雨遮限制,雖然兩年內超大一圈雨遮屋會漸漸釋出,2011年的建照量還是很高,就是建商要抓住一圈雨遮的最後機會,但這種不公不義的房屋,將會減少許多。

扯的是,買這類「一圈雨遮屋」多半是菜籃族投資客,而完全不知道那個雨遮是沒用不能賣錢的,等到交屋時才知道,原來虛坪除了華而不實的公共設施外,還有那房屋外圍一圈雨遮,扣掉公設比與雨遮之後的房屋內淨面積,有多小,轉售困難不說,出租也只能降價。

第五則:宏盛賣內湖土地

雖然這只是則小消息,但以宏盛建設過去的行事風格來說,賣地已經是不尋常了,他庫存淡水土地超過七萬坪以上,台北市中心的精華地也是台灣前幾大地主,內湖地段不差,他還是要賣了,就代表著:我不玩廠辦、類工業住宅。

類工業住宅,就是登記一般事務所的違法住宅,不少建商玩這類把戲來欺瞞消費者,糾紛頻傳,當業務告訴你:「買這個沒關係啦,沒人會來查嘛。」就是個黑心的表現,先不講那一層很多戶的居住複雜,光是轉售的貸款就比住宅難。

過去會買這類型房屋者,預售以投資客為多,然後等到成屋之後再套給一般自住客,但現在自住客越來越精明,一樣的錢買在擠擠亂亂的「廠辦」,還不如直接買住宅,免的哪一天被整頓就一切划不來。

另外,內湖已經屬於天價地方,宏盛這次可以高價出脫,其實代表著:內湖的房價要反轉降價了,這將引發南港、新莊、林口等投資客超級多的重畫區房價連鎖效應,宏盛當年反著市場推出豪宅村「帝寶」,現在反著重畫區利多走向賣地,所以,你還要買重畫區搶利多?宏盛已經告訴你,沒那空間了。

 

附錄:五則新聞提要


房市實價課稅說 營建股暴跌

自由時報 – 2011年12月20日 上午4:36

〔自由時報記者陳永吉/台北報導〕總統辯論第二場上週六舉行,三位總統候選人都提到房屋實價課稅的問題,原本立院通過住宅五法的利空已經逐漸淡化的營建股,昨天再度重創,跌幅高達6.2%,收在206.5,營建指數創下兩年半來新低,距離205.8點的營建指數10年線,僅剩不到1點的空間。

總統候選人針對住宅正義提出的講法中,蔡英文表示會在當選後一年內實施實價課稅,時間表最為明確;馬英九則說現在已經跨出實價登錄的第一步,未來也可能向實價課稅靠攏;宋楚瑜則說有配套措施,就會實施實價課稅。顯示明年不論誰當選,房市仍有可能繼續受政策壓抑。

 

「勇哥」被抓 房市起三大寒蟬效應

作者: 文●尤子彥 | 商業周刊 – 2011年12月19日 下午1:20

兵分二十七路!12月7日上午七點半,檢調以偵辦重大經濟案件的大陣仗,搜查列名房市炒手「三黃一劉」,綽號「勇哥」的北市中古屋投資大戶黃勇義住處、公司,以及旗下的炒房家族人頭戶,驚動地產投資圈。

《黑心投資客炒房告白》作者鄭詩韋指出,黃勇義鎖定北市中正、大安精華區的老舊公寓,進行全面掃貨之後,其炒房手段主要有兩個模式,如果是短期脫手的物件,會先進行天花板、新鋪地板以及牆壁粉刷,所謂「天地壁」整建施工重新包裝,隨即透過房仲出貨;另一個途徑,就是使用人頭買下舊公寓不同樓層,整批和建商談都更合作,持有物件的時間較長,但獲利比短期進出更為可觀。

效應一:投資買氣退 投資客占比,降至一成五

效應二:養房風再起 投資客靜制動,轉售為租

效應三:房價將下修 北市有一成以上議價空間

 

買一品苑4個月脫手 繳4千萬奢侈稅

東森新聞 – 2011年11月23日 上午9:39

奢侈稅上路,總共替國庫進帳13.7億的稅金!其中北市國稅局公布,一宗商辦物件,持有不到一年,被課1億稅金,創下奢侈稅最高紀錄。另外,也有台中民眾,買下台北市知名豪宅"一品苑",四個月就脫手,也被課了4650萬,創下中區奢侈稅新高!

 

預售屋契約新制 67%不合格

中央社 – 2011年8月4日 上午5:32

(中央社記者蔡和穎台北3日電)預售屋定型化契約新制上路,履約保證機制及屋簷雨遮登記不計價須明列契約中。內政部今天公布全國首波抽查結果,不合格率達67%。內政部長江宜樺表示,對此不甚滿意。

今年5月1日起,「履約保證機制」及「屋簷雨遮登記不計價」納入預售屋買賣定型化契約,建商提供的定型化契約均應載明履約保證及屋簷雨遮不計價的條款。

 

宏盛賣內湖土地 賺8.5億

作者: 林上祚╱台北報導 | 中時電子報 – 2011年8月3日 上午2:59

中國時報【林上祚╱台北報導】

原本今年準備在內湖民權東路、成功路口石潭段土地,推出30億元廠辦建案的宏盛建設,昨日宣布將建地以每坪410萬元價格,出售給國賓大地(潤隆建設),獲利8.5億元,內湖五期廠辦土地,一坪能賣到410萬元,價格頗高,潤隆準備在當地推出住宅建案。

筆者: Sway

大學畢 業於房地產相關科系,隨即進入不動產行業至今,做過代銷、房仲、建築、及媒體相關行業,擁有不動產經紀人執照。目前為台灣最大、流量最高的「智邦不動產」 討論社群網站主持人,亦為火紅暢銷書作者。Sway個性低調卻口鋒筆利,長年來其不寫則已,一寫就是刀刀見骨,全因看不下大眾棄守自個兒的買房荷包。熱銷 著作包括:「黑心建商的告白」-2010年7月出版、「黑心投資客的炒房告白」-2011年1月出版。

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1條評論

  1. 嗨..sway大..請問2~3年前..炒過的辦公大樓..您的看法呢?(基於台中.港市合一?住宅?樓辦?)
    新的一年裡…..祝你….日日春風.年年得意….平安.順意!!身體健康……新年快樂!!

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