黑心投資客7 與建商之四手遮天技

你也知道,SARS的時候,很多人大賺一票,問過一些職業投資咖,大家賺錢真的低買高賣,SARS時候一間間買,打套房時期一間間賣,這樣賺了一、兩倍,接著金融海嘯時心野更大,一層層買,然後最近陸續一批批脫手,也是賺了一、兩倍。這個一兩倍,不是啥買價五百萬元、賣價一千萬元哦,而是買價五百萬元、賣價一千五百萬元、再乘上二十這種恐怖的倍數。

當然,好康的便宜房子並不是每天有,你曾經在報章雜誌看到的,啥投資女王多會賺啦,啥女明星多會投資啦,那都是這些人想上版面,記者硬寫出來的屁文章,你根本沒有看到他們虧錢的時候,有多糗。這些不是職業投資客的人,「批貨」來源根本不夠多,不信你去問問幾間代銷公司,他們的投客名單,有沒有你認識的名人?沒有嘛。

找房仲買房子,一天買個幾間大概可以,找建商或代銷買房子,一天買個幾層就是爆發的方式了。

當建商批好地、畫好圖、準備去申請建照前,會打幾通電話。給誰呢?給大咖們。過去建商跟代銷都是開賣後,才找這些大咖投客來捧場,然後慶祝風光大賣,後來,這樣作有時會有小麻煩,比如,萬一投客不捧場,建商還要找人頭掛買賣,好換取預售超過七成才有的土融建融,所以,上道的建商,已經提早到申請建照前來找投客「合作」。

場景是這樣的:大咖們手裡捧著咖啡,坐在貴賓室內,聽著建商報告這個案子的規畫,說多好有多好,然後,讓大咖挑選「樓層」,一如買包包般,我要這層那層還有頂樓等等,然後,開始喊價,建商說:「我們成本賣價一坪五十萬元,因為您是我們的大客戶,就用這個價格賣您,如果你打算買個三層樓或是多少戶,未來消費者只能買到加價二成利潤的一坪六十萬元。」之後,簽草約,九十度恭迎送客。當然,在簽約前一定有數不清的送禮、送出國、招帶去看上海世博,而且以貴賓的身分,不用排隊。

建商幹嘛以成本價格賣大咖呢?自己賺比較多阿?

在建照還沒送之前,大咖投資客不只可以用低價買進,而且還可以參與規劃,讓他心中認定的產品,未來比較好脫手,對於建商來說,雖然我低價賣掉三成的房屋,但是也代表我的銷售成績已經沒有問題,價格至少站穩這個號稱「每坪五十萬元的成本價」,以後要怎樣開價賣給消費者,都很容易了。

另外,因為這樣長期合作之後,建商已經可以掌握這些大咖的資金能力,以及投資意願,當他想要高價標下新莊副都心、淡水新市鎮、台北市中心的土地時,根本就心裡有數,知道可以用多少高價去搶地,不擔心以後的銷售問題。大家合作賺錢嘛,是這樣搞的!

投資客買來,何時放貨?第一種時間,因為預售越賣越好,比如你看過我寫的「三期房價漲價法」,第一期買的那幾層樓,都可以在第三期的時候倒貨出去,代銷賺建商跟投資客的佣金,所以大家樂於配合,不少人在新莊副都心,是這樣賺到上億的價差。誰買單?你。

第二種時間,因為預售賣的沒有很好,投資客也不擔心,反正只要付個訂(金)、簽(約金)、開(工款)共10%,這時大約過了半年一年,如果房價又漲了,就找房仲賣,附帶一提,大家知道賣方要付給房仲4%的佣金?不用!有的只要付1%,有的根本不用付,房仲有貨賣、他跟買方收就好。

第三種時間,就是資金比較雄厚的,房屋一邊蓋他一邊付錢,總價的10%~15%吧,也不是全額,反正資金可以用槓桿來操作,有些銀行願意放1%的短單貸款。等他付到快要交屋,這時代銷可能會進場銷售建商結構中的餘屋,投資客就可以在這個時候倒貨出去,我們知道,代銷有一種「純企劃」的接案方式,就是收取1%左右的廣告費用,幫建商或是投資客賣房屋,所以啦,投資大咖就可以依照現在的行情,加價賣出。

你反倒問我,是不是買預售屋都一定可以賺錢呢?要不然投資客怎可以這樣搞?秘訣就在於,如果房價是持平或是下跌的,他手上滿把的新成屋,零星的丟到房仲市場上去賣,一定有盤子會高價買下,只要五間他賺一間,這樣他就有賺了;遇到不景氣,他可以找代銷賣,利用美麗的實品屋與誇大的廣告,這樣也會有盤子會買。再賣不掉?「日租型飯店」嘛!你看看台灣幾個大的案子,台北你看看「京站」、高雄你瞧瞧「八五大樓」,賣不掉就這樣搞,搞出可觀的投資報酬率之後,再帶租約賣給想賺錢想瘋的菜籃族,這不就賣掉了?

我聽過內湖某個挑高的個案,他的地下室也是全部規畫成「陽光樓」,也就是有採光的地下一層,剛開始預售的時候,這個地下室就被某個單位全部買下,並且放出消息說,他「可能」要經營「日租套房」、「商旅」,這樣整個社區的品質就有「五星級飯店式的進駐與服務」,讓想賺錢的菜籃族眼睛為之一亮,馬上搶購。可是,過了半年,就不知不覺得,一戶戶放出去賣,一開始也許會跟你說:「有人想買三戶來作日租套房啦,所以該單位覺得可以跟他合作,以後可以售後回租。」驚!號稱五星級的東西,變得離離落落,這不就明白講,人家倒貨啦!

但是,投資客為何我們稱有些人為「大咖」?人家不是蓋的,買預售屋只搶在第一段浪潮,比如2009 年初的新莊、2010年初的淡水、林口,當時間來到2010年中的時候,哪個大咖進場?產品也是,當建商隔一大段時間才推出的套房,他才買,當豪宅剛開始出現的時候,他才買,當新的政策推出時,他才買,而當滿街都是某種產品的時候,碰也不碰。新莊也是,你問問「新富都」的買家,前三期幾乎都是投資客掃貨用的,之後漲價,才是你買進。

這樣,你了解建商如何炒房價,以及你為何老是買到很貴的預售屋?

這時你又問了,財政部不是準備掃蕩、查稅嗎?你以為,人頭是何時要派上場?就是這個時候囉!

 

續接黑心投資客8 都更卡位學

筆者: Sway

大學畢 業於房地產相關科系,隨即進入不動產行業至今,做過代銷、房仲、建築、及媒體相關行業,擁有不動產經紀人執照。目前為台灣最大、流量最高的「智邦不動產」 討論社群網站主持人,亦為火紅暢銷書作者。Sway個性低調卻口鋒筆利,長年來其不寫則已,一寫就是刀刀見骨,全因看不下大眾棄守自個兒的買房荷包。熱銷 著作包括:「黑心建商的告白」-2010年7月出版、「黑心投資客的炒房告白」-2011年1月出版。

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