黑心投資客8 都更卡位學

雖說都市更新吵得兇、炒的大,是都會區的權利,尤其是台北市,但是,這個情況已經逐漸延燒到新北市、台中市、以及高雄市。

啥?台中、高雄地還很多,沒有建商會想太多啦?那你就錯了,專業的賺錢手法,短期要賺,中期要鋪路,長期要想,都會區精華土地就那麼一丁點,不這時候先卡位,等到大家都想卡位,就沒有暴利可賺了,要不然,你想想看,台中房價最高的地方是七期重劃區,高雄則是美術館,但是,投資客大舉進攻的地方,是逢甲夜市,是六合夜市,人家搶買上億元店面,是賺那1~2%的租金投資報酬?當然不是,要賺就要賺大攤的,減肥名醫也不想一輩子只靠消滅脂肪來賺錢,遲早有人要踢爆用藥不當,或是有更新的減肥方法出現,他當然要投資房地產了。

在投資大咖永遠哥接記者電話之前,他早已布局多年,我曾經問過他:「你買了那麼多老房子,又不賣,只是要養來當台灣最大包租公?」他笑咪咪的說:
「當建商阿,一戶一戶買賣賺太辛苦,當建商還是比較好賺。」這句話講了幾年,還是沒看他搞間建設公司來玩,所以,答案就是:「跟建商合作,比較好賺。」

搞建商,玩的大賺的快,但是被我一寫黑心還有臭名的問題,還是不玩也罷。

投資客最厲害的就是,這裡買買、那裏買買,買屋的範圍大約是一百公尺遠,也就是一個小地區,一次只買這條街。誰也想一次買一棟、然後簽給建商翻建賺大錢,但是非常不容易,大家都精明,這年頭,拜台北市政府所賜,誰擁有老房屋誰就是億萬富翁,所以大量的老公寓被大量的投資客亂買一通,我曾經看過一個連雲街的一樓住宅,位居巷內,旁邊巷子只有四米,沒有太高的都更價值,但是他是四樓公寓,開價多少?每坪一百萬元!事後這個房子下架,如果賣掉,誰買了誰套牢,但問了一些大咖投客們,每個都說:「阿呆才會去買這間,要等到附近改建要等幾十年,不能操作的啦。」

你以為只要老公寓就是寶?帝寶後巷都是天價?沒有啦,投客的錢再多,也會專心在某些可以作的地區,當你走到忠孝東路一、二段,看到馬路上一整排四樓老公寓跟透天,這才是好標地,要作這批,至少要有十年以上的投資時間,未來才有暴利出現,有人粗估,當時他買進價一坪二十萬元,你只要有一間,以後翻建房價起碼上跳一百二十萬元,加上容積的倍數計算,獲利可以有十二倍,也就是,你當年放二十萬元,以後賣掉就是二百四十萬元,每坪!。當然,這種好貨早就被黑白兩道鎖定,通常擁有者頂多兩戶,大約是建坪一百坪以內,所以,隨便就是新台幣兩億元。不過這類物件不能太多,會卡住投資周轉,又要放久,這是投資客的定存單。

定存是最穩定的資金管道,好地段的舊房屋不住都是定存,何況這些房屋還可以租人作作卡拉OK,萬一房價跌、你要跑路,拿出來賣都一定是大家搶著要。

所以,賺都更財,真的要等有建商願意翻建,才會真的賺到錢?

你以為放新聞是來亂的?

這些房屋根本就等於現金!只要你提前卡好位置,你就擁有十二倍的現金!

新聞最愛作的就是「天價搶購」,五年前逢甲商圈其實只是個普通夜市,六合夜市更是凋零沒幾攤,房價便宜,又很多透天厝,十年前台北的舊公寓只是沒人願意住的漏水鬼屋。當投資客買了之後,就是等待,因為他知道這些可以翻建,可以賺很多錢。

等他低調買夠部位、卡好位子之後,開始找記者、找房仲放新聞,怎放呢?找個自己人並且天價賣給他,通常是人頭,天價是吧,反正台灣天價成交不犯法,一戶天價整條街都是天價了。天價成交後,連估價也變成天價,手上的房屋又可找銀行貸出天價款,多值錢阿,你一定要說等建商蓋好才賺錢?早就不用了。

本來,房子是現貨,可是,現在已經變成期貨,買賣都是空,不需從你的口袋拿出一毛錢,就可以賺錢,這些都要拜銀行所賜,拜媒體所賜,以及,拜政府所賜。

寫的我都流口水了,破爛房屋,變成好幾億的資產,我怎沒出生在忠孝東路上、我爸媽當年怎沒去買這樣糟糕的居住環境?那我知道這些資訊之後,去買總可以吧,難保不被我找到還沒漲價、還沒被投資客蒐購的中古屋,或是,我聽到這些投資客想要丟出一間「有投資報酬率3%」的房子,我也跟著買來收租、等都市更新,可以了吧?

如果你接手了,就是阿呆。人家賺飽之後,你要靠運氣來賺那永遠不會實現的夢想?高級頭資客永遠不敗,是因為擁有全套的炒房策略,以及提早買進的管道,等你從房仲那裏聽到,已經是他賺夠的價格了。期貨的價格,是掌握在賣方手裡,你只看了幾本書,就想賺?沒那麼容易!

 

續接黑心投資客 9 家有一老 就有一寶

筆者: Sway

大學畢 業於房地產相關科系,隨即進入不動產行業至今,做過代銷、房仲、建築、及媒體相關行業,擁有不動產經紀人執照。目前為台灣最大、流量最高的「智邦不動產」 討論社群網站主持人,亦為火紅暢銷書作者。Sway個性低調卻口鋒筆利,長年來其不寫則已,一寫就是刀刀見骨,全因看不下大眾棄守自個兒的買房荷包。熱銷 著作包括:「黑心建商的告白」-2010年7月出版、「黑心投資客的炒房告白」-2011年1月出版。

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