金市債市股市房市?(下)

伍、房市

一、台灣房市已走完本波末升段行情

本波台灣房地產之所以能夠表現8~9年的多頭,跟利率偏低有很大的關係。依經驗來說,即使現在市場利率處於低檔區,銀行業者對房貸消費者的貸款利率給予2~3年固定不變的低利率。但是隨著市場上貨幣供給的減速,市場資金開始出現緊俏,銀行業者對房貸消費者的「機動利率」勢必調高,使得房貸成本上升,房貸消費者的還款壓力增加。因此,對於目前房市價格的看法,投資人切莫不可認為利率將一直維持在低檔,不會調升,就忽略了已經大漲8~9年的台灣房地產市場的風險,甚至認為房地產價格只會漲不會跌。因為大跌一次,你就會知道害怕。不然的話,美國房地產怎麼會在經歷約10年的大多頭,在2007年下半年次貸風暴及2008年下半年全球金融危機之後,除了少數優越且得天獨厚的地段,跌幅有限之外,很多地區的房價幾乎腰斬5成左右。

台灣房市從2003年SARS過後開始走多頭行情,主因利率過低及當時的房價相對而言仍處於便宜的位置,加上捷運的大幅擴增,開始吸引購屋或是換屋需求,不管是自住還是投資,甚至是投機。個人將台灣本波房市上漲的路徑及過程,粗略地劃分為三個階段,不見得完全正確,只是為了方便做為分析之用。

房價從2003年SARS過後起漲開始他的初升段行情,雖因2007年之際曾因馬總統特別費問題影響選情而出現短暫的回檔,可能僅是初升段的回檔架構而已。但在2007年底及2008年初預期馬總統當選的機率大增,預期兩岸將會緩和對立的機會大增,開始加速台灣房地產的起飛,房價開始走主升段架構。直到2008年9月雷曼兄弟證券倒閉引發全球金融風暴,曾經讓全球股市、商品市場、房市大幅度修正,但是對台灣房市而言,只是中途的回檔修正而已,做主升段修正波。

然因許多有錢但是保守的投資人,不投資股市卻投資在連動債,卻在2008年底的金融風暴當中,受到連動債的拖累而損失慘重。這些人在一朝被蛇咬,十年怕草繩的心理畏懼之下,想起有土斯有財的概念,遂將資金轉投資在房市。加上剛上任的馬政府團隊大幅降低贈遺稅及開放陸資來台投資,境外資金的回流及推波助瀾,以及營建業者、房仲業者、投機客的炒作之下,使得房市價格高到離譜的價位。這一波房市價格的上漲,甚至價格的大幅噴出,可為房市末升段行情的表現。

二、房市進入盤頭修正期

過高的房價在2010年及2011年形成台灣民怨第一名,也差點變成2012年馬總統連任最大的絆腳石,最後終於也引起政府單位的警覺,政府單位遂提出許多抑制措施。初期的抑制效果不如預期,房價仍然持續上漲,直到政府管制令越下越重,幾乎下了三道金牌的禁制令之後才開始有了成效。尤其實價登錄上線之後,抑止建商及房仲業者的漫天喊價,使得台北市房價開始出現高檔盤跌的格局。許多建商有鑑於台北市土地一地難求且土地價格過高,除非地段甚佳,否則在建造成本過高之下,若是房價無法拉高,將使獲利大幅降低甚至不賺錢的困境。於是開始有建商另闢戰場,轉戰高雄市,也帶動高雄市土地及房地產價格的大幅上漲。

這種高價地區房市走盤跌,低價地區出現補漲的情況,就如同股票市場末升段漲勢結束一般。初期股市開始小幅回檔,尚未進入大幅修正之初,先由主流股開始進入盤跌的修正過程,但是落後補漲股上漲的格局,如出一輒。因為其中還有很多人是以此為生,也有很多人也以投資股市的概念一般,趁著房價回檔之際來投資房地產。儘管目前房市價格仍處於高檔,但是在追價動力不如以往之下,整體氛圍開始呈現觀望狀態,也呈現交易量縮、價格盤跌的鬆動情況,對房地產市場是一項利空訊息。然而,若是由目前資金縮手、政策又箝制壽險業買樓、美國QE退場,又將進一步迫使市場資金觀望。若是未來有加息的可能,則對房地產市場的壓力就會增加。

三、碰到金融面或政治面利空,才會加速下跌

雖然資金潮在短期間不會立即消退,在利率成本仍低之下,使得投資客仍能可以再撐一段時間。但近幾年房市被塑造成”今日不買,明日後悔”迫使「恐慌性買盤」的搶進,認為再等下去,房價只會愈來愈高,使得該買的人幾乎都已經買了。至於沒有能力買的,還是買不起。若以房價所得比來說,目前台北市約14倍,全台灣約9倍,已經很偏高,在房價高點可能已經出現之下,台灣房地產價格還會持續盤跌一陣子。直到遇到金融面的利空或是政治面的不確定因素出現,造成某些投機客撐不住,開始停損賣出,才會使得房價由盤跌進入急跌的過程。

因為從民國75~80年房地產市場跟著股市大漲走多頭,結果碰到79年證所稅課徵,造成台股從 12682點大崩盤到2400多點的位置,在財富大縮水及融資大追繳的情況下,一些實力不足的投資客賣房產變現的結果,使得房地產價格也跟著股市大跌之後走跌。那一波房地產持續走了5年多的空頭,要結束空頭之前,很不幸地又在民國84年碰到兩岸關係的緊張,中共打飛彈,使得擔心害怕者移民國外,賤價賣出房屋,使得房屋價格最最後的落底。

85年中共打飛彈結束,MSCI將台灣納入指數,台股開始走出利空的衝擊,從85 年~89年第一季持續走多頭,房地產也隨著股多頭再起而有一翻生氣。直到89年陳水扁先生贏得總統大選及網路泡沫造成全球股市大修正,房地產景氣也跟著往下修正,尤其擔心兩岸政治關係變壞,一邊一國的論調的確影響到許多人民外移。無獨有偶地,房地產價格的落底,也是直到民國92年台灣出現SARS感染風暴,一些沒有信心的人亂拋售,房地產價格最後才出現落底。房市從89年第第二季開始進入修正之後,走空3年的時間,而後才進入本波8~9年的房地產大多頭行情。

四、2015年底~2016年元月,做最後壓縮

目前金融面的不利因素已經開始出現,勢必會開始加大對房價的負面影響。至於政治面的不確定因素,則是2016年的台灣總統大選。若以馬總統及其團隊目前的行事風格及行政效率,將會給下一棒接班選總統的候選人很大的壓力,也給台灣政治面形成很大的不確定因素。這種不確定因素,要到2016年元月選出新總統之後,才會出現一翻兩瞪眼的情況:止跌反彈,還是再繼續往下跌?

雖然本波建商在房市大漲的過程當中報酬非常豐碩,但因台語一句話”菜蟲吃菜,菜下死”,從前幾次的歷史經驗來說,許多建商賺到的錢又是繼續凹下去買土地或是蓋房子,持有土地及房地產的庫存高於手上的現金,甚至真正持有的現金部位不會很高。這樣的情況,往往是建商最後撐不住的主因。從去年底到今年以來,市場上一些敏銳的建商已經開始出現下調房價的議價空間,儘快出清手上的餘屋,但是仍有許多的建商仍然抱殘守缺,甚至還逆向加碼投資。

至於投機客則是大量利用槓桿倍數來投資,在房價已經盤整1~2年之下,未來應該會有許多人會撐不住再多2年的等待。尤其當手上開始出現有套牢的房屋,總會有人看不對勁,停損賣出。這種情況將伴隨著未來金融面及政治面的不確定因素的增加而增加,尤其當2016年初台灣總統大選的不確定因素越來越大,可能就會讓房市在2015年下半年出現很混亂的局面,決生死就在那一時刻。屆時可能房價會因建商清庫存或是投機客被斷頭,因而出現較大幅度的修正。

我們先前曾經回答投資朋友我們對未來台灣房地產市場的看法,雖然上述的分析不見得完全說明市場的所有情況,不過至少應該算是簡明扼要地點出一些主要的關鍵因素。

五、就目前營建股的投資建議

今年度開始實施IFRS之後,可能去年度營建公司的認列方式更改,今年度的營收認列可能會因去年降低,使得今年度的認列大幅增加,許多營建公司今年的EPS可能會比去年亮麗,使得股價的表現不錯。但是若以目前很多房地產公司的股價皆處在高原期,且因未來的變數越來越高之下,今年度營建股的表現,可能會從SARS以來的是最後一波,也說不定。因此就營建股的選擇一定要慎選股票,選擇手上現金較豐厚的公司,因為未來現金為王。而且等到未來房市及土地價格修正之後,手上握有現金的公司,才有能力再大量買進土地及建造屋,會是未來最大的贏家。

筆者: 陳 冠升

經歷:保誠投信菁華基金經理人,1997年第二季基金績效全國第一名;保誠投信高科技基金經理人,1997年全年基金績效全國第二名;保誠投信外銷基金經理人,1999年前3季基金績效全國第一名、2001年全年基金績效全國第一名、2001年度基金金鑚獎;台灣工銀證券自營部主管暨專業副總經理、台灣工銀投信投研處主管暨資深副總經理;第一金投信(原建弘投信)國內(外)投資處部處主管。

分享這個職位上

提交評論

Content Protected Using Blog Protector By: PcDrome.