黑心投資客11 炒店面,才是黑心王道

店面一直是投資客的最愛,因為金額大,買賣一次可以賺數千萬元以上,不買賣可以收穩定租金,真可謂是投資界的頂級產品,誰只要有足夠的錢,都會想投資。

你說你有錢,也已經買間店面來當包租公,收收穩定租金。如果只是這樣,你根本不懂「黑心」這兩個字。

一般投資客買了間店面,不管是有沒有帶租約的,總是先計算買價合不合理、租金報酬率有沒有3%以上,或是,租約快要到期,房子可以收回來自己做點小買賣之類的。

黑心投資客,買店面只看兩個地方,一是房價要賺價差,二是租金要有機會調高,而且,兩樣都要賺飽,才不丟臉。

先講租金好了,整條街他都會知道,哪一間店面租金多少、屋主是誰、以及租約何時到期。乍看之下,我們只能說,這個投資客是個精明的投資客嘛,哪來的黑心呢?一般投資客的作法是,他先打聽到有某家店面租約快要到期,馬上跟屋主買下來,同時告訴手上平常養好的承租戶,比如7-11統一超商以及全家便利商店,大部分的情況是,前一手的租約都比較便宜些,尤其是租的越久的那種店,或是屋主已經移民國外、不明白當地行情的外地屋主等等。

這時要補充一下統一超商跟全家便利商店的恩怨。誰都知道統一超商早就是台灣最大的便利商店,但全家不服氣,硬是要跟統一比,店數比不起就比誰比較高啦、誰業績好啦,還有,兩家在主要商圈,多是「釘在一起」,有統一就一定有全家。所以這兩家的展店人員,平常就是碟對碟,誰去哪開了一家店,或是誰找了屋主談哪一間店,如果地段夠好,另一家就一定會用搶的。(想想台北101大樓就是全家勝,清境農場本來是統一勝,全家硬是要在阿里山開一間。)

話說回來,當投資客買了這間租約快到期的店面(原則上是一年以內),馬上轉租出去,這樣租金就可以馬上賺,誰管你本來是百年老店經營多麼辛苦有價值,或是你開店有孤兒寡母要養。

當然,投資客會買的店面,自然已經看好附近沒有兩家超商,店面位置在人潮流量高的「陽面」,店面有足夠的寬敞門面等等。

早些年有蛋塔店,後來有仁愛眼鏡行以及八十五度C咖啡,以後還會有新的連鎖店出現,只要有新的店面打算搶佔市佔率,就會有源源不斷的新租客,用新天價來租店面。

以上是有作功課的投資客,如果說,要加上「狠」,那就是「呼攏」。可以對原來的承租方,也可以對未來的承租方。我曾經寫過一個案例,台中一間服飾店,原來的店租只有十八萬元,被台北的投資客買下,後來租約到期,就陸續有仲介對店家放話說要轉租,房東三不五時也去那間店裡晃晃,說已經有人想租了,我只是來通知你一聲,哪一天要搬家云云。該店賣衣服的,生意很好,聽到這些消息,慌了手腳,連夜殺到台北,跟投資客說,你喊多少我就租多少,房租最後拉高到二十四萬元,一拉就是三成三。

另外一個案例更扯,在台北市,同樣是租金十八萬元的店面,被投資客買下來之後,等了半年,又是租約即將到期,投資客很誠懇的跟舊店家說:「有人要三十萬元租,你要不要跟?」舊店家不相信,要是我也不信,怎可能從十八萬元跳那麼多呢?結果租約一到期,房東馬上帶著新的承租方出現,放狗趕人,黃金店面刷的易主,而且,房東還自認為委屈的說:「我頂多跟別人一樣行情,整條街還有月租三十三萬的呢!」這樣一跳租金就是漲了六成六!

租金賺完只是小錢,房價才賺的大,你也知道店面的價格,隨便都要上億元,管你是台北市忠孝東路還是台中逢甲,甚至高雄的六合夜市,頂級的投資客只作一級店面,不亂投,時間累積一久,就有那個賺大錢的效果。

台北市西門町商圈,從你小的時候就已經熱騰騰,預計等我老的時候還是有可能繼續燒滾滾,是台灣知名的商圈,知名投資客劉媽媽多年前買下一間六千萬元的店面,後來以一億二千萬元賣掉,接手的人捧了一年,再以一億六千萬元賣掉。

講這個舊新聞作啥呢?你隨便找一個作店面的房仲問一問,就知道,只要西門町的幾條熱鬧馬路,有店面要開,一定有人要接手。還不懂?不管是六千萬還是一億六千萬元,不管他是二層樓的透天厝還是四層樓透天厝,厲害的投資客就只管買,管他買進點是不是天價,十年前買到現在,加上媒體的炒作,西門町的店面只出現不斷上漲的局面。

炒作,是不管行情的,只要有人接手就是行情,無人接手就自己接手!

住宅不漲?政府打房?不管,就是買進,當媒體再度爆出「台北西區店面又爆天價,新店王誕生」,任誰手上再爛的物件,都可以順利脫手,只因為媒體炒不斷。那麼,誰對媒體爆的料呢?當然是投資客、房仲這兩個人了。

所以,才會有「誰只要在東區放店面的貨、我馬上買!」;「台中逢甲商圈名醫一買三十間、耗資數億!」:「永康街印尼富商整棟買下、半年共耗資二十多億元」,誰寫的,誰放的話?還有,誰會聽?這種玩法嚇死你,也嚇死想接手炒店面的人,再不快買,房價又要炒高;再不快買,就失去房價炒高的機會。

台灣新聞時在是太有名了,三不五時連CNN都會來報導,高度自由嘛,所以成為海峽三地、全華人圈的驕傲,新聞不是只有一天效應,當出外打拼的台灣人賺到錢,他就想要光榮歸故里、買間店面爽爽了,不只如此,你也已經看到「溫州幫炒樓團伺機進攻台灣」這樣的新聞。這些新聞最後落入想買資產的富豪們,不管是房仲幫他收集資料,還是他實際自己上網找,都是非常聳動、驚天動地的新聞,看的他不馬上出手,就沒有貨可買,所以,有時候,台灣本土的投資客不買的時候,就是這些「外地人」買,好處是,更創天價,因為他們跟本不懂,而房仲、商仲們只想要賺錢。好處是,創天價後,手上的幾十間店面根本就帶價而沽、永遠水漲船高。

你,想買一間店面投資嘛?

 

續接黑心投資客12 搞房仲之大牌子卡好

筆者: Sway

大學畢 業於房地產相關科系,隨即進入不動產行業至今,做過代銷、房仲、建築、及媒體相關行業,擁有不動產經紀人執照。目前為台灣最大、流量最高的「智邦不動產」 討論社群網站主持人,亦為火紅暢銷書作者。Sway個性低調卻口鋒筆利,長年來其不寫則已,一寫就是刀刀見骨,全因看不下大眾棄守自個兒的買房荷包。熱銷 著作包括:「黑心建商的告白」-2010年7月出版、「黑心投資客的炒房告白」-2011年1月出版。

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1條評論

  1. Oh, my god. 原來這就是上流黑心社會的金錢遊戲啊…一個個比黑的…這樣的人肯定不會做公益

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