黑心投資客12 搞房仲之大牌子卡好

本來,投資客跟房仲是共犯結構,房仲提供買賣通路以及新聞包裝,投資客出錢、出貨色,這樣搞搞大概也有幾十年的光景,但你也知道,有些房仲搞到上市公司,那個只要出張嘴的房仲錢,實在是太好賺了,所以,這幾年投資客開始自己開房仲,肥水不落外人田,買賣起房屋更快更有效率,有好貨色自己也可以先吃,以及,賺取恐怖的金流。

當一個投資客收購房屋到一個量,手上周轉固定上百戶的量,你知道,很難管,永哥有一些助理幫他管帳、看行情,雄哥乾脆加盟大品牌房仲,成立一間房仲店,找幾個想賺錢的業務幫他看房子、賣房子。更厲害的,發哥本來也是加盟別人家的房仲,後來乾脆成立自己的房屋直營店品牌。而其他比較不願意出名氣的投資客、沒這麼大野心,就只有低調的加盟各大品牌房仲店,當個低調快樂的店東,賺賺房地產的榮景。

我曾經問過一個投資客,如果要作品牌,為何不跟別人一樣,自己成立一間「投客房仲」呢?她笑著說:「花一點加盟金,就得到一間大品牌仲介的庇蔭,人家又出電腦連線、又幫你花錢打廣告,這年頭大家都愛有品牌的,雖然有時候覺得制服醜了點,可是你有更多資源,比如聯賣系統,當你要出清存貨的時候,就很好用了,用自己的名氣跟錢,太浪費,省起來可以多買一間房屋。」

會作功課的消費者,如果要賣房屋,會找那個地區店數最多的房仲,螞蟻雄兵可以快速賣掉。不會作功課的,要不找個順眼的房仲經紀人,要不找離家裡比較近的,還有看感覺的,就這樣想把房屋賣掉。想買屋呢?通常會多家比較,看很多的房子,也上網找資料。所以,通常投資客要找的對象,就是那些想賣房屋的人。

寫到這裡,要補充一下,因為好物件不多,通常三大都會區裡,容易賣掉的房屋屋主都會簽下一般合約,也就是哪一間房仲都可以賣,不是簽專任合約,也就是只有某一間房仲可以賣,尤其是台北市,幾乎都是簽這類的銷售合約,你跟永慶買或是跟信義買,有時開價不一樣,但最後成交的決定都在同一個屋主。

所以,買方不重要,因為房子可以透過這樣的聯賣方式,一間房屋在各大房仲都會出現,因此,賣方才是大咖投資客要鎖定的人。

投資客搞房仲,要做啥呢?當有人想賣房子的時候,就是他進貨的好機會,我聽過這樣的對話:「你的房屋曾經漏水、以前死過人耶,我認識你之前的屋主,這種房屋的價格不會太好,但是我手上剛好有一組客戶想投資,不信你去找其他房仲估價看看,有沒有我客戶想出那麼高的價呢?如果要的話,我馬上打電話給客戶,叫他帶支票簿來簽約。」

亂講一通,如果說這間房屋有轉手過,八成可以這樣搞,騙的客人一愣一愣的,況且房仲一調謄本就知道,這間房屋到底轉手過幾次。

另外,所有的房仲老闆都會要求業務員深耕地方,每個人選一棟社區來經營,每天找管理員、住戶用力的哈拉,就是要找到這樣的資訊,才會知己知彼的打擊賣方客戶信心。有些用功的業務員,甚至知道這棟社區有誰離婚、有哪個小老婆、以及誰的長輩何時過世。

連我,就曾經被某房仲找上,跟我媽媽騙說:「你兒子在網路上要賣房屋耶,想賣一千兩百萬元,如果可以的話,我們手上有很多客戶想要那個社區,馬上會加價一百萬元跟你們買,不信,你用我的手機,打個電話給你兒子。」問題是,我在買屋前,戶籍設在我爸媽房屋的名下,買屋後,戶籍已經轉到新的房屋上面,加上我家是有管制的社區,房仲無法直接接觸到我,只好腦筋轉向曾經登記的老家上面,對我爸媽進行偷拐搶騙。更何況,我的房屋市價根本不到一千萬元,當然也沒有在網路上賣房屋,這樣暴利的講法,就是要讓人心動,而且,也可以拿到我的行動電話號碼了。

房價高的時候,有好房屋的人就是老大,如果你手上的房屋地點跟景觀又好、一年內這棟社區沒人要轉賣,你將會享受到房仲的甜言蜜語轟炸,聽多了,你都覺得自己的房屋很值錢,可以賣掉並且獲利驚人。

大咖投資客利用房仲的連鎖品牌,不但收集到不少低價的投資屋,也直接跟第一線的客戶接觸,每天,拼死命想賺錢的業務員,會回報哪個客戶購屋意願如何等等,所以,當他想「倒貨」的時候,就可以操作啦。先高價的賣一間格局爛的房屋(通常是假成交,主要是製造假合約書,或是假的過戶證明,反正一年內的交易多半課不到土地增值稅),再將想賣的房屋,以更高價格來「真成交」。

你不用懷疑房仲店為何到處都是,密集的程度快要追上7-11統一超商,有些路段各大房仲全部都有,因為,大家都想利用大品牌的效力,搶貨、倒貨。

另外呢,房屋買賣的過戶時間,短則一星期,通常一個月左右,這時,就可以利用這一個月的時間差,來玩玩金流的槓桿遊戲。

買房屋的時候,仲介會利誘你拿出十萬、二十萬來當作斡旋金,買賣成交就可以轉為購屋的訂金或是頭期款。這個現金,就是不肖仲介的周轉金!他可能要付別間房屋的貸款、信用卡最低應繳金額,這是周轉小的。

買賣簽約之後,通常在過戶前要付個至少兩成的自備款,一千萬元的房屋就是兩百萬元,這個錢有的會在信託專戶裡,有的會直接轉到賣方的戶頭,但是,沒講沒人知道,黑心房仲都是在他們公司的戶頭裡!一戶房屋存個兩百萬元,十戶就是兩千萬元,已經可以做很多房屋的周轉金,這樣的新聞,自備款被房仲盜用,新聞也是層出不窮,這就是金流的順便好處。

問過大型加盟房仲總公司的人,遇到有問題的店東、經紀人,他們怎樣處理?得到的答案是:「我們只能請那間加盟店的店長,想辦法讓客戶滿意,並且依法解決,該賠就賠囉。」大型房仲如此,聽起來好像很負責,但是我也聽過加盟店長這樣回答:「這是業務員的個人行為,站在店長的立場,還是會想辦法協調的。」言下之意,保住大型房仲名稱的名聲,然後想辦法少賠一點錢。那,小房仲呢?單店型的呢?如果你跟「香蕉房屋」買房屋出現問題,你找壹週刊蘋果日報投訴,搞不好會被記者說:「那是啥?來亂的房仲?寫了也沒人知道耶,登不出來啦。」

如果你要買賣房屋,記的找大間的就是了,這樣萬一出事,報導也會大一點。

 

續接黑心投資客13 頂級黑心投資客升級版

筆者: Sway

大學畢 業於房地產相關科系,隨即進入不動產行業至今,做過代銷、房仲、建築、及媒體相關行業,擁有不動產經紀人執照。目前為台灣最大、流量最高的「智邦不動產」 討論社群網站主持人,亦為火紅暢銷書作者。Sway個性低調卻口鋒筆利,長年來其不寫則已,一寫就是刀刀見骨,全因看不下大眾棄守自個兒的買房荷包。熱銷 著作包括:「黑心建商的告白」-2010年7月出版、「黑心投資客的炒房告白」-2011年1月出版。

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1條評論

  1. 原來大牌子卡好是要為日後糾紛作準備啊,S大真妙!!!

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