黑心投資客13 頂級黑心投資客升級版

投資客看房子、買房子、出租、賣掉,這樣的流程,要等到獲利收成,快則三個月,慢則好幾年,而且,這只是一戶,縱使你買店面,想要賺到幾千萬或是上億,花的時間也不會少,相同時間,想要賺到幾個億,那當然是自己來當建商了。

我的書,「黑心建商的告白」出版之後,受到各方評論,當然,不少建商都有買來看,也有不少投資客買來參考,糟糕的是,我聽到了一個大咖投資客說:「早就知道建商可以賺更大,看完書之後,更覺得不該只是當個單純投資客,當建商多快樂阿。」是的,建商隨便賺賺,也比投資客賺的多,雖然「萬一」不景氣,建商也是虧更大,但是呢,建商蓋房屋有銀行的土地融資,那個「萬一」出現,頂多倒給銀行,幾年後再爬起來,又是一條好漢,你看看人家侯西峰,不也是這樣嗎?

打電話給投資大咖永哥,跟他聊聊最近在忙些啥,他笑著說:「還是在買地買房囉,這幾年收下來,快要可以重建,我要作建商!」大家都知道永哥一年可是要騎壞一台機車的,雖然他多買賣台北的房地產,但是一年一台機車的辛苦,還不如讓他開賓士、巡工地、找專業的人幫他一次賺幾個億,來的暢快。

翻翻台灣房地產的發展史,你就可以知道,幾乎所有的建商都是這樣出現的:買賣房屋覺得很有獲利、本來是蓋房子的工頭覺得很有獲利、作建材的貿易商人覺得很有獲利。接著,一些本來是開工廠、賣汽車、搞食品的,發現作建商好快樂,一年可以賺好幾個資本額,所以也來標標土地,變更一下當年祖傳的工業土地,炒樓去了。

喔,連賣唱片的、賣泡麵的,也早大打廣告要在新莊蓋房屋了。啥?建商都是這種?是的,你說對了。這年頭,有土斯有財,有土地就是老大,就是呼風喚雨可以賺錢的標地,不管是入股的借殼上市,或是看好這公司有土地可獲利而買入,「資產概念股」就是金光閃閃。

2010年政府自己的統計,七個月來,營造業多了三千多家,是公司行號增加數目的第三高!你就知道有多少人想投入這個暴利的行業了。

所以,這年頭越專業的投資客,還要作啥呢?大家看齊推案前十名的建商都賺飽飽,自己才不可能只一戶一戶賺,自然是紛紛轉型了,反正,有土地,找代銷公司幫你規劃、幫你找建築師,找公關公司幫你上新聞買廣告作置入行銷,房屋找營造廠幫你蓋,錢,找銀行幫你出,這麼簡單的道理,誰不想作呢?

有時候,投資客滿佈市場,不管是房仲公司或是代銷公司的案場,都是投資客捧著鈔票上門,後來,土地市場越來越夯,投資客轉去找土地仲介、法拍,甚至是政府正在標的幾塊大計畫,如新莊副都心的住宅土地跟商業土地標售,有九成九都是投資客出的標單,市價一坪一百萬元的土地,以投資客的操作之下,一百五十萬元都敢標,反正他標的是角地,以後要賣給建商整合一坪絕對是三百萬元才放手,建商不買帳,那就放棺材在土地上「恐嚇」,建商還是要買單。不是角地,他下一塊地一定更衝到每坪三百萬元,順手墊高之前買的一坪一百五十萬元土地,總之,就是勇敢向前衝,一如當年他操作房屋的猛勁。

你以為就這麼單純?當然不可能啦,如果只是買進賣出的操作,也不能稱作是黑心投資客了。當他買了一塊土地之後,會先拿來當停車場出租,或是找人賣汽車、搭鐵皮屋、搞摩鐵給人家喇舌,反正土地都買了,不賺白不賺。接著,找銀行貸款,把五成的土地融資設定好,借出來,這樣他上一塊土地的營建款就有了,也有下一塊土地的購地款。歐,錯誤,上一塊的營建款根本不用這個貸款錢,只要他開始賣預售屋,就會有消費者拿錢給他蓋房屋啦,購屋人付的是現金,營造廠領的是二、三個月以後的支票,這個時間差剛好有完美的金流出現。再者,當他要蓋房屋的時候,尤其是台北,只要綠化就可以多個幾%的容積,這個也可以賺。

投資客轉作建商,目的明顯,賺更大,所以,過去他所學的手法,全部都會用上,啥新聞炒作法啦、高低價差法啦、房仲聯賣法啦等等,通通都會在這樣的建商出現,拉高開價、假高價合約騙你高價成交、或是把預售屋丟給投資客朋友,然後一起炒熱這個市場,真是被逼的全面進化了。

筆者: Sway

大學畢 業於房地產相關科系,隨即進入不動產行業至今,做過代銷、房仲、建築、及媒體相關行業,擁有不動產經紀人執照。目前為台灣最大、流量最高的「智邦不動產」 討論社群網站主持人,亦為火紅暢銷書作者。Sway個性低調卻口鋒筆利,長年來其不寫則已,一寫就是刀刀見骨,全因看不下大眾棄守自個兒的買房荷包。熱銷 著作包括:「黑心建商的告白」-2010年7月出版、「黑心投資客的炒房告白」-2011年1月出版。

分享這個職位上

提交評論

Content Protected Using Blog Protector By: PcDrome.