黑心投資客實戰2 中古大樓看屋法之一

外觀看施工與保養

中古屋已經無法像預售屋一樣,可以經由監工來確保施工品質,而縱使房屋曾經漏水,前一手屋主恐怕該美化也美化了,你要從何看起?另外,居住環境的空氣與濕度,要怎樣看呢?

當你走到某個大樓,在踏入之前,請先抬頭看看外觀。房屋蓋好後,最不會動的就是外觀,縱使外牆磁磚貼的歪七扭八、或是磁磚曾經掉落過,都可以從外牆看出端倪。如果你在一樓無法看清外牆,你也可以進入屋內後,打開窗戶,頭探出去看看外牆磚的狀況。

要留意的是,磁磚是否平整的貼在牆上,以及,磁磚的顏色是否統一。因為磁磚是一批批燒出來的,每批的顏色都會有一點點色差,如果中途有換過,顏色就會不一樣,當地震來臨時,磁磚曾有掉落,你就必須要考慮,這棟大樓是否太舊,或是當初的施工不太良好。

一個好的社區大樓,三、五年會作一次外觀清洗,把卡在磁磚的陳年油垢洗掉;一個普通的大樓,可能十年才會想到可以洗一次;一個不怎麼樣的大樓,大概不願意花二十萬元來洗,所以,外觀也可以順便看看大樓管理的素質。

還有,濕度跟空氣,也可以從外牆來看。大家都知道淡水又濕、空氣又鹹,所以中古大樓就容易這裡黑黑、那裏髒髒,不銹鋼的欄杆或是外觀,也容易生銹,這些問題,不管你熟不熟該區,都可以輕易看的到。

大廳看管理跟鄰居

接著,舌粲蓮花的房仲,一邊說:「唉呀,你的皮膚好好哦!」一邊快速引導你看屋,這時,請告訴房仲:「等一等!閉嘴!」,接著,看你可以走到社區哪裡而沒有人攔住。

一個好的社區,是需要管理的,這攸關你未來的居住安全。「黑心建商的告白」告訴你要看櫃檯清潔,跟保全人員有沒有燙衣服,看中古屋就要很實際的,加上看管理安全度,一個外人是否可以輕易的進入社區,尤其是,房仲可能早就打通管理人員,可以隨時帶客戶進入社區,那也代表,這個社區的管理已經鬆了。

如果,你剛好在櫃檯前登記看屋,請順便偷看登記簿,每天有沒有一堆人進出,可以了解該社區的外來狀況,比如,一堆房仲登記,就表示有不少人正在賣屋。

此時,請眼光八方,看看來往的鄰居,雖然縱使鄰居住著流氓,也未必剛好出現給你看,但,請觀察帶小孩的媽媽,瞧瞧素質,瞧瞧她有沒有很放心的讓小孩自由奔跑,或是,作出一些令人髮指的沒水準動作。

如果你看的中古大樓,沒有櫃檯人員管理,沒有大廳跟其他公共設施,那麼,請看信箱間以及地板。信箱間要看有沒有人亂丟廣告紙,地板則是留意多久清潔一次,藉由這些小地方來判斷,鄰居與大樓水準。

垃圾間看素質

很少人看房子會看垃圾集中室,可是,如果這個大樓有,我一定會看。

從丟垃圾的方法,就可以馬上看清楚,社區住戶的水準高下。這年頭,多數的地方已經有完整的垃圾分類制度,你如果清楚的發現,垃圾集中處,有多個桶子提供住戶擺放資源垃圾,丟廚餘的桶子,附近也清爽不噁心,丟一般家庭垃圾,也有包紮乾淨並且依規定,該用專用垃圾袋就用專用,不需要用的,就要乾淨,沒有湯湯水水到處積。

如果垃圾集中處有個洗手槽,使用頻繁,那就可以看出,住戶會乖乖丟廚餘並且順便清潔,不是亂丟廚餘袋。

我還有個噁心的殺手澗,就是隨意踢一下桶子,看有沒有蟑螂亂竄。垃圾集中處不該是蟑螂生產中心,否則整個大樓將被蟑螂淹沒,無論是鄰居用垃圾來餵食,或是清潔人員隨便弄弄,在垃圾集中室都可以輕易發現,而且,無論你看的是豪宅,還是國宅。

另外,也請留意垃圾集中處的通風問題,如果他是躲在大樓的角落,就必須考慮到整個地下室的衛生安全,最優的狀況,當然是位於通風良好處,或是垃圾集中處有裝設冰庫,並且有附壓力門,無論夏天或冬天,你不想看到的東西,都可以達到良好的照顧,否則,在附近的停車位,將享受到豐富味道的禮遇。

看屋時間

下午三點,是看房子最好的一個時段,尤其是夏天。

三點是熱個半死的時候,當你踏入某個社區以及某間房屋,有沒有涼風、有沒有對流、有沒有異味,都是這個時候可以輕易的發現,更重要的是,如果有午後雷陣雨也是這個時候下,雨水會不會馬上潑進屋內,一清二楚。

三點,也是西曬的時候,雖然如果你四點在去看房屋,會比較清楚到底有多熱,但是,只要有西曬,下午三點,室內就開始悶了,此時看屋,可以分辨出你到底要不要買個這樣的房屋。

晚上八點,則是聽上樓層噪音,以及看鄰居素質的最好時間。看屋時,你很難發現的就是樓上的噪音,有時關個門、掉個錢幣、拖個椅子,或是小朋友溜滑輪的恐怖巨大聲響,要在晚上才會發生。這時看屋,記得,坐在屋內,把窗戶全部關上,靜靜一分鐘,聽聽樓上以及隔壁的聲音;接著,把窗戶全部打開,在靜靜一分鐘,聽聽街上的車聲。這兩個舉動,請在客廳及臥室都要作一遍。

如果,你有政治的訴求跟熱愛,晚上八點的連續劇時間,也可以發現你的鄰居,正在看哪一台的電視,看屋的時候,記得樓上、樓下都要趁機去走一走,順便檢查有沒有鞋櫃放外面、垃圾有沒有亂丟,樓上、樓下的居住品質,是不是跟你一致。

鞋櫃沒有亂擺,是社區的管理品質指標,但是,如果社區統一外擺,看屋時,就可以從鄰居鞋子的品牌,猜到生活水準一、二,從擺放的清潔度,預測鄰居對於生活的要求度。

 

續接黑心投資客實戰3 中古大樓看屋法之二

筆者: Sway

大學畢 業於房地產相關科系,隨即進入不動產行業至今,做過代銷、房仲、建築、及媒體相關行業,擁有不動產經紀人執照。目前為台灣最大、流量最高的「智邦不動產」 討論社群網站主持人,亦為火紅暢銷書作者。Sway個性低調卻口鋒筆利,長年來其不寫則已,一寫就是刀刀見骨,全因看不下大眾棄守自個兒的買房荷包。熱銷 著作包括:「黑心建商的告白」-2010年7月出版、「黑心投資客的炒房告白」-2011年1月出版。

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11 評論

  1. Sway大真的很猛,把這些祕辛都寫出來,讚啦!

    等小弟我在台股賺他一波后,就照著Sway大的書指引來買房。

    萬點等我啊!房子等我啊!

  2. SWAY版大,雖然你說出這麼多要注意看屋的地方,但有沒有提供看屋顧問的服務啊?我來這看你文章,也有買書,但我最近正在看房子,也多少用了你的方法,但有些我也不太好意思去敲敲打打、東摸西碰….,如果有專家能幫忙一起看屋,可以減少很多被欺瞞的風險。畢竟每間房子的狀況都不太一樣。

    • 業界應該有人在代看房屋的 不過 信賴度就見仁見智
      我沒有做這方面的服務或業務囉
      所以
      為了這好幾百萬好幾千萬的"東西"
      你還是要打起精神 努力作功課
      加油!

  3. 我覺得房子好壞不是重點 川普說過"LOCATION, LOCATION, LOCATION" 這才是看屋的重點

  4. 不過阿 要是我 還要加上 money money money
    好的 location 就是好的價格 要買 就要準備多一點銀兩

  5. 我也來湊熱鬧一下,我認為SWAY的意思其實就是,努力找到對自己最高CP值的房子!!!換言之,地點或許重要,但相對要付出的金錢也不會少,所以評估的準則暨不是單一的地段,也不是純粹的價格,而是整體的CP值!!!當然啦,這是自住的部份。至於純粹投資房地產的議題,我想那又是另一個大課題了。

      • 齁,被房地產天王按一個讚,小弟的尾巴都快要翹起來了,呵呵。

  6. 小弟是剛進入房仲界二十八天的新人,跪謝Sway無私分享(*˘︶˘*)

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