黑心投資客實戰3 中古大樓看屋法之二

裝潢看啥小

裝潢,是中古屋最不用看的地方,但也是最難分辨的地方。一個完整的裝潢,對於中古屋的出售,會有絕對性的加分作用,不管是自住客或是投資客,在賣屋的時候,一定會把屋況整理乾淨,擺放一些鮮花來製造舒適感。

但,除非你想買的就是裝潢屋,否則,前一手的裝潢,必定有一些是你不合意的地方,比如牆壁的顏色,或是櫃子的外觀等等。所以,當我看中古屋的時候,有時屋主或房仲會在你身旁,叨叨唸說:「這沙發是義大利原裝、壁紙一才要上千元、馬桶是日本品牌……。」我都會在第一時間,告訴他,這些,我都不要,醜死了。

是的,很傷人,但很有效,他原本用來加價的武器,馬上被你繳械了。

其實,裝潢還是該看的,請留意的是不用拆的地方,除非,你真的全部都要砍掉重練。

不拆的,是隔間牆,看屋時,要敲一敲所有的牆壁與隔間,如果他是磚牆,重新上色即可,如果是木作或是輕隔間,也就是敲起來會「空空」作響,跟你挑西瓜一樣,要查看一下是否該重換,或是同樣補土粉刷及可,記得,在牆壁上找出掛畫或是有任何釘子釘過的地方,檢查有沒有裂開。

天花板的樣式,如果合你的意,也可以不用拆,重新漆上一層你喜歡的顏色即可。

木作的衣櫃,如果用了超過兩年,你就該留意,角落是否有出現黑色一點一點的痕跡,是的,「蟑螂」糞便的痕跡,不瞞大家,我聞的到這裡有沒有蟑螂,因為本人痛恨這類會引發過敏的生物,如果,木作的櫃子出現了蟑螂的痕跡,你必須思考,門片或是角落有沒有破洞,該全換還是只換門片即可。

同樣的道理,舊家具都會有蟑螂的問題,對我而言,凡是舊家具,一律不要,因為這些生物,可能藏在沙發跟床組的木頭內,我的舊家曾經窩藏一隻小野貓,躲在舊的沙發破洞裡,長達兩周呢,白天從壞掉的鋁窗進出,晚上就睡在洞裡,半夜哇哇叫,我媽嚇個半死。

素顏:廁所跟大樓管道間

在「黑心建商的告白」裡,我建議過大家,要看廁所天花板的素顏,新成屋要看,中古屋更要看,如果曾經有漏水的問題,在這個素顏的地方,一清二楚,因為,漏水都是從管道間開始的。

中古屋,還要看天花板與樓版的那根「木頭」,這根木頭,就是撐住天花板的力量所在,在廁所,要看這根木頭,有沒有因為長期潮濕而造成的發霉狀況,進而分辨這個廁所,是不是容易潮濕。如果是,你首先要再你的裝潢預算裡,加上一筆天花板費用,以及除濕機的購買,加上通風問題。

如果潮濕,甚至有水痕,也要考慮防水、抓漏的問題,以及增加裝潢預算。

大樓管道間,則是聞出味道的好地方。尤其是通往化糞池的那個管道間,如果當初建商沒作好,或是後來因為時間久了,有縫隙了,打開管道間的門,味道就會相當豐富,你家不久也會有相同的味道。

摸紗窗

看標題也知道,我請你們手賤一點,要摸一摸紗窗,看完屋再洗手就好,洗手時,順便確認一下水壓大不大,真是一摸多用途阿。

這是一個小技巧,當然未必每次都有用,如果屋主懂得洗乾淨,你就啥也看不到了,但就我的觀察,十間有九間房屋,並不會對紗窗有特別待遇,窗戶可能會擦,紗窗則是忘了。

如果紗窗一摸,特別黑,你就要留意,是否這一帶施工多,或是,空氣品質不良?如果又帶一點油油的感覺,那空氣品質還真的不優,比如我聽朋友抱怨過,他家在桃園南崁中油煉油廠附近,紗窗除了黑,還特別油。

至於幾樓比較黑,沒有研究顯示幾樓就會較髒,我弟弟住二十一樓,他的紗窗還挺白淨,也不用每個月清潔,我自己住十二樓,每兩周就要擦一次。

另外,如果附近有鴿舍,有時候當你看屋的時候,鴿子並不會特別出來飛給你看,可是,紗窗上就會有一點點毛,家中如果有容易過敏的小朋友,對毛髮會過敏的,要留意。

鐵窗的安全

新大樓或是等級好一些的社區,多半不會有鐵窗的問題,有鐵窗不一定你家就安全,反倒是告訴歹徒,我們這裡曾經可能偷過,歡迎你來試試?沒鐵窗不一定不安全,只要建築規畫時,有考量到居住安全,並且加上進出管制的方法,沒鐵窗還是挺安全的。

當然,我也看過整棟大樓的鐵窗,非常一致,乾淨俐落,大家統一外推,這樣外觀也不會因此而被破壞,同樣對房價有保值的效果。

最糟糕的,就是這戶這個樣、那戶那個樣,有的外推有的內凹,這樣的外觀,一看就知道「管理很差」,住戶素質不一,中古屋有時候非常容易出現,不是建議你別買,而是,除了萬一失火,可以從室內逃到室外的安全機制,重點在於,小偷動線。

你家如果有鐵窗,你會在鐵窗開個小門,並且加上鎖頭鎖住?可能有小門,但是不會鎖住,如果會鎖,反而更危險,萬一燒起來你還可能沒時間開鎖。

小偷動線就是,有鐵窗就好爬,小偷可以從一樓找箱子、管道爬到二樓,然後,哪一戶有開就偷哪一戶,二樓全鎖住了?就沿著鐵窗爬到三樓。頂樓也是,沿著水管或鐵窗,哪一樓好進入就走哪一樓,你為了怕小偷而作的鐵窗,反倒成為小偷最好的攀爬動線。

「唉呀,小偷破壞門鎖就好啦,不會那麼危險爬外面的。」如果這樣,像江霞、伊能靜這類名人,就不會緊張的找警察、開記者會了,你家外面有鷹架,他就爬鷹架,沒有的話,就從一樓、頂樓、隔壁大樓。

還有人會搭鐵窗,不是用來防小偷,而是要來放花盆的,這種最好偷了,連鎖都沒有,也很好攀爬到其他樓層。這樣的新聞也不是沒看過:「花盆落地雜到路人」,所以,少那一點空間利用,還是有好處的。

最後一問:管理費用與管理基金

大樓多會有管委會的制度,但現在黑心建商很多,黑心管委會也不少,建商不合作撥公共管理基金,或是整個社區基金,被無良主委捲款逃跑,時有所聞,看房子的時候,隨時留意這點,否則,沒有基金的社區,要作任何事都很麻煩,你有可能剛搬入新家,就又要繳一大筆基金費用。

不管你想買小套房,還是大豪宅,都會發生。

不幸的,我認識個朋友,買了間西門町的小套房後,努力經營管委會,二年後,將一千多萬的基金捲款,人移民到菲律賓逍遙了,後來該社區每戶就都要多付管理費,存基金,慘。

有時候,這個月的所有開支,會貼在社區公布欄內,記得花一點時間去閱讀,比如,有多少人繳了多少管理費,花了那些奇怪的費用,在這個表可能都有公佈,厚工一點的,你也可以請屋主或房仲協助,向社區調閱每月的花費明細,這些跟你未來要不要住這個社區,都有很大關係。

而你所繳的每月管理費,無論高低,都可以趁機瞭解,你願不願意花這個費用,比如,每月花八萬元請一個會講六國語言的秘書?每月花三十萬元維護你不會用的SPA池、溫水游泳池?我有看過有社區每月花二萬元,請來老師級人物,在社區大廳裡擺一盆鮮花。好看是好看,有沒有需要花費這些,則是自行判斷。

社區活動也是一大花費,有的社區熱愛社區活動,每逢節日必有大型餐會,你要思考會不會參加,因為活動多,花費也多,你要繳的管理費也多,但好處是,你將會認識不少鄰居,多交朋友。

新成屋的社區硬體花費較少,五年以後的社區,就像你的汽車一樣,開始會花一些維修費用,十年以後的社區,可能連電梯都要大修、機械車位要換馬達等等,請留意社區的存款,起碼要有幾百萬元來支應,如果沒有存款,所有的花費就要每次由所有住戶來分攤。

 

 

續接黑心投資客實戰4 公寓看屋法

筆者: Sway

大學畢 業於房地產相關科系,隨即進入不動產行業至今,做過代銷、房仲、建築、及媒體相關行業,擁有不動產經紀人執照。目前為台灣最大、流量最高的「智邦不動產」 討論社群網站主持人,亦為火紅暢銷書作者。Sway個性低調卻口鋒筆利,長年來其不寫則已,一寫就是刀刀見骨,全因看不下大眾棄守自個兒的買房荷包。熱銷 著作包括:「黑心建商的告白」-2010年7月出版、「黑心投資客的炒房告白」-2011年1月出版。

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4 評論

  1. Sway大大,請問一下,到底前一個屋主的裝潢費用需不需要算在我買房的總價內當考量?

    • 如果裝潢是有用的 當然可以計算了 但 切記 要合乎你用 才可列入 如果不合 請殺價殺掉囉

  2. 請問一下板大,如果我只想買某區域(如大安區)的房子,而且是某條路(事實上是靠近我老家),但最近仲介都沒有出售的按子,這代表什麼意義嗎,我之前想買,但嫌櫃,後來又漲起來,現在我想買,但又沒案子可看,可否請問大大,這代表什麼?那我因該等嗎?還是放棄去買別區好?

  3. 沒太多意義囉
    看來 是你那條巷子 還挺實住的 目前暫時沒人想賣
    如此而已
    如果你非要這條巷 就等囉 找各大仲介 幫你找屋跟留意

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