黑心投資客實戰4 公寓看屋法

公寓篇

一樓

公寓,最重要的判斷還是一樓狀況。

一樓的大門是看公寓環境最重要的一關,不少公寓還停留在木門階段,這是二十年以上的公寓現象,有的還恐怕大門,信箱也爛爛的,這種建議別買,因為,完全沒有安全可言,郵差寄個信都不知塞哪裡,起碼,一樓的大門也該是不銹鋼的,否則就最少是要重新上漆過的木門。

因為公寓的住戶道德,比啥管委會重要,不管是重新粉刷大門,或是換一個大門的大鎖,都可以直接判斷,這棟公寓的住戶有沒有居住觀念,如果你發現,你正在看的這個公寓,大門是新的,那麼,居住的品質也可能比較優。

打開一樓門之後,通常會有個小小的空間,有的可以放下兩三台機車,有的則是堆滿雜物,請隨口問問屋主,如果這個空間可以擺你的機車,那麼,機車失竊率會比較低些,有附加價值。

公寓不會有監視器,但是鄰里間會有裝設,盡量選擇門口附近道路有監視器的那種公寓,要不,就是旁邊有便利商店的公寓,可以彌補沒有安全性的缺點。

面前道路

如果你的公寓在窄巷內,請量一下那個巷子,起碼要有一台車可以進入的寬度,當然,最好是消防車可以進入,退而求其次是一台車的空間,當家中有人無法走路的時候,計程車要能到門口。

這年頭,尤其是台北市,公寓不見得比大樓便宜,受惠於都更的利多,不少看起來爛爛的公寓,比看起來高級很多的大樓貴,差別就在於「馬路寬度」。但馬路寬度寫起來就是一本建築法規,簡單告訴你,面前的馬路越寬,會車就比較容易,也可以利用騎樓或路邊多停一輛車,而面前道路越寬,對未來的改建會較有利,比如可以蓋高樓等等,自然你買的公寓,會比較有可期待的未來價值。

台北有些公寓的棟距實在太近,比如世界第二密的永和,前院只有三米,後院只有一米,你跟鄰居握手、借醬油都很方便,但住起來就不一定那麼舒服,不管是你只擁有「一線天」,還是你根本沒有隱私,今天洗啥衣服都有可能被鄰居借走,雖這類公寓較便宜,但我還是不建議你買來住,除非,你習慣這個區域跟這樣的居住環境,或是,你準備等待改建,以及,打算重新隔間後出租。

安全性

公寓多躲在巷內,晚上因為沒有店面的燈火,或是公寓附近的路燈不多,環境都是暗的,這類房子比較容易發生搶案,縱使是地段位於捷運站附近,你都必須考慮一下,夜歸的環境,而無論你是男人還是女人。

最好的巷內公寓,當是馬路上有啟用中的監視器,或是一樓為住宅人家,當你遇到歹徒的時候,起碼叫救命會有人回應。提醒一下,看公寓時,記得白天跟晚上都要走一遍。

另外,因為公寓多半陽台外推,熱水器經常都是放在已經外推的陽台上,除了購買強制排氣的熱水器外,要留意熱水器使用的安全狀況,否則,通風不良又可能使用瓦斯桶的公寓,住宅安全度非常差。

公寓另一個不安全的現象,就是鐵窗。有鐵窗感覺較為安全,但鐵窗也是歹徒攀爬的一個動線,在為了防火而不鎖起來的鐵窗,或是怕歹徒爬進來而鎖起來的鐵窗,兩種都有高危險的問題。

看屋時,記得從窗戶探出頭,看看上下左右,是否有可攀爬或是容身的點,你的樓上那一戶或是樓下那一戶,是否也具備了容易攀爬的鐵窗?如果是,建議你買了公寓之後,將傳統白鐵鐵窗,換成具有防盜又有通風功能的鋁門窗。

樓梯間

公寓樓梯暗藏住宅品質,如果你看到這個樓梯,有乾淨沒有缺損的扶手,樓梯牆面有重新粉刷的清潔度,牆上還掛著滅火器,大門外,沒有亂擺的鞋櫃或是雜物,恭喜你,這棟公寓還不賴,鄰居願意花一點小錢來維護環境,並且你上下樓,不會被亂擺的鞋子絆倒。

這類公寓,坦白說,數量低於五成,如果固定有人掃樓梯、洗地板,那就更完美了。

當然,整個公寓不願意,不代表某一樓層不願意,如果你想要保持你公寓的價格,買入後,由你開始,保持乾淨,一年洗一次樓梯並且重新粉刷,換掉不牢靠的大門鎖,然後向里長爭取滅火器,無論環境或是安全,都可以顧到。

頂樓

頂樓加蓋,是公寓最常見的狀況,優等生就是只有加蓋一半鐵棚,你還可以有通風的曬棉被跟衣服,差一點的,蓋一半變成住宅,另一半開放給大家曬衣服、洗水塔,最差的是,全部都蓋起來,連洗水塔都要爬過別人家的違建,才洗的到,最黑心的,就是在頂樓加蓋後,再加蓋兩層,養鴿子啦,搞的附近又臭又有鴿毛。

還有一個必須留意的,就是電磁波造成的危害。雖然電信公司不斷出具報告,說明基地台一點也不會對健康造成傷害,但「毛毛的」感覺,仍然不好,能避就避吧,上頂樓看看,如果基地台一大堆,或是有假水桶、假招牌的基地台,你要多加留意跟考慮。

壁癌

公寓室內的牆面,因為年久水管漏水,或是外牆壁滲水,多半會有壁癌的產生,如同雪花般的油漆粉墨,或是壁紙上有重重霉斑,對於奇檬子或是呼吸道都會有傷害。

如果你發現,這間公寓有重新粉刷過,或是牆壁貼著木板、壁紙,你就要懷疑壁癌的問題,如果,公寓有天花板,可以看到「素顏」的地方,一定要打開來看,有壁癌沒啥,重點是,要預留修繕費用。

除了前幾天剛粉刷的油漆外,通常有壁癌的地方,可以聞的出來,味道是一種潮濕又酸酸的風味,如果已經是有發霉的壁紙或木板,就會飄出霉味,並且,伴隨著蟑螂味。下次你打開有蟑螂出沒的壁櫃,聞一聞,就是那個味道。

你很難買到一間沒有壁癌的公寓,但是,你也許可以買到有修繕過壁癌的房屋。

筆者: Sway

大學畢 業於房地產相關科系,隨即進入不動產行業至今,做過代銷、房仲、建築、及媒體相關行業,擁有不動產經紀人執照。目前為台灣最大、流量最高的「智邦不動產」 討論社群網站主持人,亦為火紅暢銷書作者。Sway個性低調卻口鋒筆利,長年來其不寫則已,一寫就是刀刀見骨,全因看不下大眾棄守自個兒的買房荷包。熱銷 著作包括:「黑心建商的告白」-2010年7月出版、「黑心投資客的炒房告白」-2011年1月出版。

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9 評論

  1. 真的晚上和白天都要走一遍,有的新大樓多的地方,入住率只有兩三成,即使是在旁邊的中古公寓也感覺人氣稀疏,暗巷多的要更小心。

    • 女人一定要注意這點
      我也不愛住在暗巷 謀財害命的機會很高

  2. 你們說的暗巷很像是我家附近耶….

    S大,請問,現在媒體與政府都在打房,你怎麼看,還是買房時機嗎?

    一個想從暗巷換成明巷的有殼蝸牛…

    • 如果 你有足夠的購屋資金
      並且 短期內就有自住的需求
      就可以買 畢竟 好屋不見得隨時有
      好屋 也較保值
      如果全面下跌 你不賣也沒有損失 房子還是要住的
      但如果你想買屋賺一票 那我建議等等

      • 雖然是有殼蝸牛,我母一直要我把存款當頭款再去買一戶.

        因為,她意思應該是要我自己搬出去住,還是她是希望我當投資,這樣我算有殼一族嗎?哈哈

        不過我周邊的人的確都想買屋,我想了很久也沒動手, 最近開始上網路研究,也看到這理有介紹版大的書,也買了本

        不過應該去買前一本的,因為我也不是投資客,只是那時想說先買一本新的來看看, 早知道在博客來打折時,就一起買,感覺我都是錯過打折時機,包括買房時機,所以現在很小心,怕買在高點,結果就一直看到現在…哈哈

        看到飛刀大大日前文章說打房沒用,但拼圖客的最新文章則意指下半年後有風險,版大則說自住OK,好像都對,但我還是沒個什麼準.

  3. 有八成 你娘不想讓你把錢花掉
    希望你有第二房收租或等增值

    如果你有投資管道 我會建議你走那條 別買房來等增值
    畢竟 房地產的變現太差

    如果房價會漲 股票黃金也會漲的
    打敗通膨嘛 本站有太多高手 會告訴你該如何作的

    • 板大多謝啦,說實話,我從看書的感覺就是板大是"嘴賤心劊"(希望網管不要刪掉),我不是那個意思,請不要務會

      我的意思是板大是好人,所以才會揭密這麼多,哈哈

      我母他應該是想幫我存錢吧…不過現在我可以跟她說,我看的書的作者已經給了不錯的建議…她可能會以為我在唬爛他…沒辦法,她不用網路…哈哈

      • 要說SWAY是嘴尖舌利、口直心快…我都同意,但你可能不清楚,他其實有一個氣質高雅的專長,跟一個巧手心細的技藝。

  4. 看好地點
    1.前後街道
    2.左右鄰居
    多看幾次
    1.白天夜晚都要看一次
    2.情天雨天也要看一次

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