房事要忍耐

壹、前言:房事要忍耐

二十幾年前,台灣綜藝節目的主持人常以某一位政治人物發音不是很標準的國語來說,”夫妻要相愛,凡是(房事)要忍耐”,來消遣某位政治人物。2013年這位無緣問鼎總統寶座的政治人物不幸仙逝,但是典範仍然為人所稱道。今天,在這個歲末年終最後一天之際,我就以”房事要忍耐”為標題,從金融面、政治面及天災人禍的調整方式,來跟投資朋友淺談一下未來房市的可能情況。

最近有多朋友問我對房市的看法是如何?其實我很早就跟他們說,而且我們也在2013年7月9日”金市債市股市房市”當中做過分析。除了某些高地段的房屋,這是因為某些地段的稀少性及”龍交龍、鳳配鳳”的群聚性之外,那些地段是有巨大財富的人才有能力購買,使得該地區房價創天價。如近日台北市政府就揭露「帝寶」4筆成交資料,分別為19樓2戶,13樓1戶以及7樓1戶,交易期間皆在今年的7、8月;總價最高的為13樓的4.37億元,單價最高為19樓的每坪298.2萬,刷新「皇翔御琚」的276萬元豪宅實價交易最高單價紀錄,這些都跟我們一般人無關。因為我們一般人都買不起,就不必奢望。雖然這樣的炒高房市價格會影響其他地區的房價,但是一般人只要注意您買得起的地段及價格就好,買不起的房屋就不用看。

除了這些天價的地段房屋之外,其實還有很多地方可以做選擇。在本波很多房地產的價格幾乎都已經到頂,甚至未來有下修的空間之下,雖然房價回不去10年前的低檔行情,但是上漲1~2倍甚至2~3倍(或更多)的房價,未來往下修正個2~3成卻是有可能的。有想在未來買屋或是換屋的投資朋友,不用太著急在近期下決定,除非您真的有迫切需求,有非買不可的理由,不然的話,真的房事要忍耐。您目前最重要的第一件事情就是趕快賺錢及存錢,才有能力為之;第二件事情就是有空三不五時去看看建案或是中古屋市場,勤做研究,才能在未來找到適合自己的房屋。

貳、台灣房市恐怕已走完本波末升段行情

本波台灣房市從2003年SARS過後開始走多頭行情,主因利率過低、游資過多(資金回流)、當時房價相對而言仍處於便宜的位置,加上捷運的大幅擴增使得交通便利,開始吸引購屋或是換屋需求,不管是自住還是投資,甚至是投機的推波助瀾。另外台股近幾年表現不佳,使得很多投資人轉戰房市也有很大的關係。個人將台灣近10年來房市上漲的路徑及過程,粗略地劃分為三個階段,方便做為分析之用。

(一)初升段時期:

房價從2003年SARS過後起漲開始他的初升段行情,雖因2007年之際曾因馬總統特別費問題影響選情而出現短暫的回檔,不過這僅是初升段的回檔架構而已。

(二)主升段時期:

2007年底馬總統特別費問題解決,市場預期馬總統在2008年當選總統的機率大增,也預期未來兩岸將會緩和對立的機會大增,開始加速台灣房地產的起飛,房價開始走主升段架構。直到2008年9月雷曼兄弟證券倒閉引發全球金融風暴,曾經讓全球股市、商品市場、房市大幅度修正,但是對台灣房市而言,也只是中途回檔修正,做主升段修正波而已。

(三)末升段時期:

然因許多保守的有錢人,不投資股市,卻在2008年底的金融風暴當中,受到連動債的拖累而損失慘重。這些人在一朝被蛇咬,十年怕草繩的心理畏懼之下,想起有土斯有財的概念,遂將資金轉投資在房市。加上剛上任的馬政府團隊大幅降低贈遺稅及開放陸資來台投資,兩岸關係緩和,境外資金的回流扮演推波助瀾的角色;加上營建業者、房仲業者、投機客的炒作之下,使得房市價格高到離譜的價位。這一波房市價格的上漲,甚至價格的大幅噴出,可為房市末升段行情的表現。

參、2012~2013年房市進入盤頭修正期

過高的房價在2010年及2011年形成台灣民怨第一名,也差點變成2012年1月馬總統連任最大的絆腳石,最後終於也引起政府單位的警覺,2011年政府單位遂提出許多抑制措施。初期的抑制效果不如預期,房價仍然持續上漲,直到政府管制令越下越重,幾乎下了三道金牌的禁制令才開始有了成效。尤其2011年6月1日,財政部開始對房地產買賣與奢侈品課徵奢侈稅、2012年實價登錄上線之後抑止建商及房仲業者的漫天喊價,使得台北市房價開始出現高檔盤跌及交易萎縮的格局。以台北市而言,2010年月均房地產移轉棟數是5,279戶,而2011年作為奢侈稅元年僅有4,160戶,相當於年減21.2%,2012年更降至3,214戶,年減22.7%。2013年前九月,北市平均月移轉棟數年增3.6%達3,329戶,雖然看起來今年有些許好轉,但整體房市需求仍弱,2013年的成交量仍僅2010年水準的六成。

許多建商有鑑於台北市土地一地難求且土地價格過高,除非地段甚佳,否則在建造成本過高之下,若是房價無法拉高,將使獲利大幅降低甚至不賺錢的困境。於是建商開始另闢戰場,轉戰中南部地區,帶動台中市、高雄市及南部縣市的土地及房地產價格大幅上漲。

這種高價地區房市走盤跌,低價地區出現補漲的情況,就如同股票市場末升段漲勢即將結束一般。初期股市開始小幅回檔,尚未進入大幅修正之初,先由主流股開始進入盤跌的修正過程,落後補漲股上漲的格局,如出一輒。因為其中還有很多人是以此投資及投機為生,也有很多人也以投資股市的概念一般,趁著房價回檔之際來投資房地產。儘管目前房市價格仍處於高檔,但是在追價動力不如以往之下,整體氛圍開始呈現觀望狀態,也呈現交易量縮、價格盤跌的鬆動情況,對房地產市場是一項利空訊息。然而,若是由目前資金縮手、政策又箝制壽險業買樓、美國QE未來將退場,利率即將彈升,又將進一步迫使房市資金觀望。若是未來有加息的可能,則對房地產市場的壓力就會增加。

雖然資金潮在短期間不會立即消退,且在利率成本仍低之下,使得投資客仍能可以再撐一段時間。但近幾年房市被塑造成”今日不買,明日後悔”迫使「恐慌性買盤」搶進,認為再等下去,房價只會愈來愈高,使得該買的人幾乎都已經買了。至於沒有能力買的,還是買不起。若以房價所得比來說,目前台北市約14倍,全台灣約9倍,已經非常地偏高。且已目前房市供需現況(供給偏高)、房價薪資比例、財富投資心態保守、租金房價比例下降等等情況來說,在在都說明房價高點已經出現之下,台灣房地產價格可能還會持續盤跌一陣子。

肆、股市大跌,房市才會加速下跌

雖然利率降至非常低的水準是使台灣房地產大好近10年得主因之一,然而從台灣房市近30年來的發展過程而言,我們發現房市與股市有相當大的關連性。通常股市大漲6~9個月之後,投資人的財富增加,房市跟著開始上漲。股市大跌6~9個月之後,投資人的財富縮水,無法負擔原先購買的房屋成本,因而殺價賣出。但是股市的大跌,可能只是將房屋價格帶下來的主因而已,房地產價格的落底可能還會因為天災人禍的出現,才會出現真正的落底。

例如從民國75~79年房地產市場跟著股市大漲走多頭,結果碰到79年證所稅課徵,造成台股從12,682點大崩盤到2,400多點的位置,在財富大縮水及融資大追繳的情況下,一些實力不足的投資客賣房產變現,使得房地產價格也跟著股市大跌之後走跌。股市從79年2月高點跌到最低點只在7~8月就見到,但是那一波房地產價格卻持續走了5年多的空頭。而且要結束空頭之前,很不幸地又在民國84年碰到兩岸關係的緊張—中共打飛彈,使得擔心害怕者移民國外,賤價賣出房屋,才使得房屋價格出現最後的落底。

民國85年中共打飛彈結束,MSCI將台灣納入指數,台股開始走出利空的衝擊,從85年~89年第一季持續走多頭,房地產也隨著股多頭再起而有一翻生氣。直到89年陳水扁先生贏得總統大選及網路泡沫造成全球股市大修正,房地產景氣也跟著往下修正;尤其許多人擔心兩岸政治關係變壞,一邊一國的論調的確影響到許多人民外移,房地產價格迅速滑落。無獨有偶地,台灣股市從民國89年第一季高點跌到90年第三季出現3411的低點,股市下跌一年半,但是房地產價格並未跟著落底,而是直到民國92年台灣出現SARS感染風暴,一些沒有信心的人亂拋售,房地產價格最後才出現落底。房市從89年第第二季開始進入修正之後,走空約3年的時間,而後才進入本波將近10年的房地產大多頭行情。

伍、天災人禍的出現,才會使房市價格落底

從上述幾次的歷史經驗來說,房市從高點下跌,與股市往下大跌修正有很大的關係,例如股市大跌之後,某些投資人因股市失利或是財富大幅縮水,需要從房市變現來做因應,造成房市出現較大幅度的下跌,而且可能持續盤跌數年。但是房地產價格要落底,可能要遇到天災(例如SARS)或是人禍(例如中共打飛彈,或是政黨輪替等等類似的政治面因素)的不確定因素出現,造成恐慌性的賣壓出現;屆時許多投機客或建商財務撐不住,一連串的停損賣出,才會使得房價由盤跌進入急跌,最後出現落底的過程。

至於歐美國房地產在經歷約10~15年的大多頭,在2007年下半年次貸風暴及2008年下半年雷曼兄弟證券公司倒閉引起全球金融危機之後,除了少數優越且得天獨厚的地段,跌幅有限之外,很多地區房價幾乎修正3~5成左右。這也是面臨重大事件(天災人禍)之後,房價才會落底的情況。

陸、2015年底~2016年元月,做初步壓縮

目前股市金融面的不利因素將會在2014年開始出現,包括QE退場使得市場資金偏緊、利率有上調的空間,勢必會開始加大對房價的負面影響。當然,目前全球股市都幾乎已經達到高檔區,若是全球股市在2014~2015年出現大幅修正,勢必進一步影響到房地產地買氣。至於政治面的不確定因素,則是台灣2015年年底縣市長選舉、2016年初的台灣總統大選。若以馬總統及其團隊目前的行事風格及行政效率,將會給2015年年底縣市長選舉及2016年初下一棒接班選總統的候選人很大的壓力,也會給台灣政治面形成很大的不確定因素。

即使現在市場利率處於低檔區,銀行業者對房貸消費者的貸款利率給予2~3年固定不變的低利率。但是隨著市場上貨幣供給的減速(美國QE早晚會退場),市場資金開始出現緊俏,銀行業者對房貸消費者的「機動利率」勢必調高,使得房貸成本上升,房貸消費者的還款壓力增加。因此,對於目前房市價格的看法,投資人切莫不可認為利率將一直維持在低檔、不會調升,就忽略了台灣房地產已經大漲約10年的風險,甚至認為房地產價格只會漲不會跌。因為大跌一次,你就會知道害怕。不然的話,美國房地產怎麼會在經歷約10~15年的大多頭,在2007年下半年次貸風暴及2008年下半年雷曼兄弟證券公司倒閉引起全球金融危機之後,除了少數優越且得天獨厚的地段,跌幅有限之外,很多地區的房價幾乎下修3~5成左右。

雖然本波建商在房市大漲的過程當中報酬非常豐碩,但因台語一句話”菜蟲吃菜,菜下死”,且從前幾次的歷史經驗來說,許多建商賺到的錢又是繼續坳下去買土地或是蓋房子,持有土地及房地產的庫存高於手上的現金,甚至真正持有的現金部位不會很高。這樣的情況,往往是建商最後撐不住的主因。從去年底到今年以來,市場上一些敏銳的建商已經開始出現下調房價的議價空間,儘快出清手上的餘屋,但是仍有許多的建商仍然抱殘守缺,甚至還逆向加碼投資。至於投機客則是大量利用槓桿倍數來投資,在房價已經盤整1~2年之下,未來應該會有許多人會撐不住再多2年的等待。尤其當手上開始出現有套牢的房屋,總會有人看不對勁,停損賣出。

未來房市的修正將伴隨著金融面及政治面的不確定因素的增加而增加,2013年全球高漲的股市,的確可能在2014~2015年兩年當中出現高點而大幅下跌,這是金融面的不利因素之一,當然也會影響到台灣股市,進而影響到房地產跟著做修正。至於台灣政治面的因素則是2016年初台灣總統大選的不確定因素,可能就會讓房市在2015年下半年出現很混亂的局面,短期間決生死將會出現在那一時刻。屆時可能房價會因建商清庫存、投機客停損賣出或是被斷頭,因而出現較大幅度的修正。2016年初台灣總統大選選完之後,不確定因素降低,但是選舉後的結果會讓房市出現兩種迥然不同的情況:第一種情況是破底大跌,第二種情況則是暫時止跌反彈(因為還沒看到重大的天災人禍的出現,除非不幸在那時候又出現這樣的重大事件)。至於會不會出現第三種情況:房市回升的情況呢? 我個人覺得應該機會不太大。

柒、就目前營建股的投資建議

本波台股從2013年11~12月續創今年新高,但是幾乎全部的營建股卻在2013年11~12月股市創新高之際,持續盤跌,沒有出現股價反彈的情況,成為最弱勢的類股群。可能2014年初全球股市及台灣股市有機會續創本波段新高,營建股也有機會出現跌深反彈,然而這一波營建股即使跟著股市反彈,卻很可能是股價的逃命波。

因為2013年度開始實施IFRS之後,使得2013年度的認列大幅增加,許多營建公司2013年的EPS可能會比2012年亮麗,因而使得2013年前9個月的股價表現不錯。但是若以目前很多房地產公司的獲利及股價皆處在高原期、認列營建收入的高峰已至或是將至,2013年度營建股獲利可能是最後一波亮麗的表現(可能有少數公司在2014年也會有高獲利表現)。在未來業績及獲利將可能大幅往下遞減、且因未來的變數越來越高之下,未來營建股的趨勢不會很樂觀,將不是市場關注的焦點。未來營建股可能就僅僅會出現某一時段因利多的出現而作表現,不然就是跌深出現反彈,或是少數個股表現而已。

就營建股的選擇來說,由於趨勢往下已經非常明顯,它們將不會是市場關注的焦點,因此投資朋友不必太過於著墨,除非跌幅很深之後出現反彈,有搶短的空間。如果屆時要投資的話,也一定要慎選股票,選擇手上現金較豐厚的公司,因為未來現金為王。等到未來房市及土地價格修正之後,手上握有現金的公司,才有能力度過寒冬,而且有能力再大量買進土地及建造房屋,才會是未來最大的贏家。

筆者: 陳 冠升

經歷:保誠投信菁華基金經理人,1997年第二季基金績效全國第一名;保誠投信高科技基金經理人,1997年全年基金績效全國第二名;保誠投信外銷基金經理人,1999年前3季基金績效全國第一名、2001年全年基金績效全國第一名、2001年度基金金鑚獎;台灣工銀證券自營部主管暨專業副總經理、台灣工銀投信投研處主管暨資深副總經理;第一金投信(原建弘投信)國內(外)投資處部處主管。

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