聚焦泰國 必爭工商房產

「國王與我」裡的國王蒙固,是泰國歷史上最關鍵的人物,培養五世朱拉隆功大帝,促成國家現代化。他最高明的是外交手腕,在當時瓜分中南半島的英法兩強中斡旋,只割讓小部份土地,說服英法雙方把它變成緩衝區。二戰期間先親日並曾向英美宣戰過,戰後竟能用高明外交手段爭取到美國支持,說明向英美宣戰是無效,免除了英法要求的賠償。而現在在日訪問的巴育重申等距外交的立場,去年才與中國達成南北高鐵的協議,現在卻要引進新幹線貫穿東西,連結緬甸土瓦和曼谷。此舉對已佔泰國60%外國投資的日本而言,算是可以稍微安心。巴育也是繼承他前輩的外交手腕,不斷地在中日之間遊走逢緣,保持國家的完整、獨立和中立的立場。

目前泰國的最大商機,除了住宅,就是工商地產。原因是目前還在政變期間,國際大型的機構法人,如私募基金、國際不動產基金和共同基金,在明年大選恢復以前,是無法再增加泰國的部位。近半年前,一個東南亞的飯店顧問,傳了一個位於曼谷,一個印度人加盟四間四星級以上的飯店,要找非國際大型機構法人來做合資股東,繼續擴增飯店業務,並預計在三年內在泰國交易所以REITs掛牌上市。但後來我的人脈看了仲介合約,認為印度老闆太會精算就直接回絕。我詢問該顧問過為何不向在地銀行貸款,他回答我的理由很有趣:以前印度老闆都是借日元來擴增生意,但在去年政變後,他沒辦法再借到日元,而借泰銖的利息要5%以上,會影響每年的淨現金流,進而影響上市的股價。我也是這時才知道:泰國的REITs市場比起台灣更蓬勃發展,到底誰才是落後國家?

中心區A級辦公室平均售價和租金分別為33萬台幣和2200元台幣,毛租收益為8%,去年第四季分別漲3.9%和2.4%,全年分別漲11.5%和6.8%。確認商業活烙度超越台北甚多。但是國際旅客人數比前年少了11.3%為1550萬人次,仍是台北的約兩倍,平均住房率57.8%,每日房間價(ADR)約為3400台幣,每房間有效營業額(RevPAR)為1950台幣,如果讀者們有在經營飯店,看到這個數字,會不會覺得台灣很可憐?再看到蘇美島的三個數字,更是驚人,分別為71.2%,4200元,3000元。辦公室的價錢是比旅館貴的,所以如果能在泰國貸款買棟旅館,扣除貸款是很優的,我只覺得那個印度人想用極低的資金成本來擴張,實在太貪心了。

投資人該好好利用這個時機,趁大型國際法人無法再加碼之際,進入泰國布局。隨美國加強施壓,泰國回復民選的腳步漸近。而且,據本人的消息指出,因軍隊國家化的進程已近完成,這可能是泰國最後一軍事政變,看看現行的將領年紀即知一二。不妨遠離寒流,組個飯店投資團去泰國過年。

 在此跟讀者拜年,祝大家羊年洋洋得意。

 

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筆者: 廖大緯

CCIM國際不動產投資師侯選人;2001年 接受花旗銀行委託,參與台灣第一次公開喊價拍賣的銷售仲介;曾處理過花旗、國泰、中信、渣打四家銀行和龍昇星資產管理公司的不良資產;2004年於蘋果日報發表「不動產的見聞錄」;2012年進軍美國LA房地產仲介;2013年進軍倫敦房地產仲介;2013年進軍東京商用不動產市場仲介。

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