房價能打的下去嗎?

最近政府積極打房,政策上除了連續三季的升息外,近期更對銀行甚至保險公司等授信機構推出包括降低貸款成數、限制個人第二間房貸款、豪宅稅、空地稅的行政管制,無非是希望能夠平抑高漲的房價,以政府如此三申五令顯見其解決此問題的決心,但是實際成果如何不得而知,筆者不是房市專家,在此也不想去猜測結果會如何,但筆者身在金融機構中,管理資產亦包含不動產的投資,因此想在此要提出一些觀察,並從中衍生出一點投資的想法。

房價上漲決不是政府出手打壓房市的主要理由,疏不知房市是經濟的火車頭(筆者就是因為了解這點,才在2008年的次貸風暴極力的看空當時的股市),只要房市出了問題,不只影響建設公司、鋼筋、水泥這些直接的行業,後續還包括家電、家俱、銀行等等及其廣大的受僱人員,今天房市的主要問題點在於某些地區的房價已經脫離基本面,影響到多數中產階級以下老百姓的權益。

影響房市的因素很多,以供需闗係、人口結構、薪資水準、租金報酬率等等來分析,房價絶對有偏高的情形,但以前一波台灣房市高峰的狀況來分析,我認為影響房市最重要的還是資金成本,以現在的利率水準及放貸結構是不可能對房市有太大的影響。

台灣前一波房市高峰是在亞洲金融風暴之前,一波的股市多頭帶動房地產的大幅上漲(筆者家裏及一些朋友也在當時買了房子,所以對房市的波動特別有感覺),但後續接連發生亞洲金融風暴、兩國論等不利經濟及信心的事件後,房市自高峰向下,然而真正壓倒房市最後一根稻草的應是當時高達8%以上的利率水準(當時銀行基本放款利率水準在7%以上),造成房屋價值與貸款金額很快的形成了死亡交叉,於是斷頭戶紛紛出籠,銀行手中滿手的房子,逾放比快速的上升(另一個原因是國內內部的金融風暴),平均最高達11%多,以目前的政經環境及利率水準,要造成房價與貸款金額的死亡交叉應該不是那麼容易(但可想而知,隨著利率上升,投資客的壓力是漸增的)。

我要提出的第二個觀察是不動產市場主要區分住宅及商用,目前政府極力調控的是影響多數老百姓的住宅部份,但商用不動產的交易仍持續熱絡且價格履創新高,這背後的原因還是包含游資太多、兩岸關係、兩岸三地的比價等等,展望未來,大家還是等著陸企來台投資、陸客來台觀光放寬、自由行等有助國內內需市場的利多,觀察香港實施CEPA後的例子,經濟活動熱絡,帶動商用不動產價格大幅上漲,以目前台灣的現況而言不正是在走同樣的路嗎?

第三點,在資金充沛但投資工具有限下,各種商品只要有一點點利多均成為資金追逐的目標,也造成通膨的隱憂,只要大家還有一點點這樣的憂慮,不動產的價格就不易大跌,因為大家都怕賣了買不回來。

無風不起浪,事出必有因,講難聽點,如果不會漲,政府也懶的理你,就是會漲多了才要打壓,說了這麼多,倒也不是個人對房市看的多樂觀,基本上個人認為政府應該要抑制住宅的炒作行為,畢竟這是云云眾生之事,處理不好難保群眾不會走上街頭,但資金無處可去,政經環境長期有利市場發展,如何從中尋找到投資機會獲利還是我們該關注的事,後續還會再提出相關的投資建議。

筆者: 飛刀

曾任證券承銷、研究等工作,目前為大型金融機構操盤人,擁多張投資相關證照,擅長總體經濟分析、金融資產配置、產業研究。

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