黑心投資客炒房告白 預售屋殺價技巧(一)

諜對諜的房地產市場,看屋要小心提防黑心廣告,買屋更要使出渾身解數,砍價格,能砍一萬是一萬,錢很難賺,所以,我還是要教你如何殺價以及出價,免的你吃虧上當,日後還要上網寫下踢爆文章。

殺價是有方法的,人家建商開價一千萬元,你總不能說:「我出價三百萬元啦!看你要降多少我再加多少!」建商只會認為,你是來亂的。

另外,殺價時,請優閒並且高雅出招,買房屋不是買魚要送蔥這種想法,建商做盡動作就是要逼你乖乖就範,並且大賺一票的,所以,覺得疲倦的時候,不要出價;第一次看完房屋,不要出價,因為你腦筋不清楚,只有充滿夢想;沒吃飯,不要出價,因為人在飢餓的時候,比較衝動,有錢啥都想買;昨天喝酒熬夜,也不要出價,因為你只想早點回家睡覺,戰鬥力不足啦。

代銷或建商,提供你全套滿意的服務,包括剛讓你吃完一頓大廚料理、SPA芳療按摩後,也不要出價,給你舒服後就是要狠狠噱你的,拿人手軟、吃人嘴軟的道理,建商很懂。

演戲,是建商必要的過程,他一定會說:「我們沒有這個權限,要問公司寫簽呈才會過關。」其實,可不可以用這個價格買,現場專案經理早就心理有數。

所以,要成交,代銷公司才有賺頭。

但是,有些建商比較狠,如果代銷公司賣太快,建商就會不斷的加價格上去,一個月加價好幾次,是有可能的,有些建商也會事後不給代銷公司溢價款,所以,該怎樣平衡,就有很多學問可以玩。

多數的代銷公司,利用前面累積的溢價款,來補後面低賣的房價,比如,底價一千萬元的房屋,目前累積的溢價款有一百萬元,那麼,你如果出價九百五十萬元,代銷很有可能會允許,他有這樣的溢價可以來補不足,你賺到低一點的價格,代銷賺到你成交的服務費用,建商則是賣掉他要的房子。

所以,剛開案的預售案,你不見得可以買到優惠價格,所有「預約即享優惠價格」都是騙你早一點買屋,「當天下訂送全套家電」也是要騙你買的。

這樣,你了解這個產業的結構,以及,該如何出價了嗎?看下去。

預售屋,分為底價、表價、溢價三個數字。底價,就是建商決定這一戶要賣多少錢。表價,就是開價多少錢。溢價,就是別人用高過底價的價格買,比如底價一千萬元,有人用一千一百萬元買下,那麼,多出來的一百萬元就是溢價,他可以用這個溢價來補低於底價買賣。

代銷公司代理建商銷售房屋,他要賺的錢,是賣屋後的服務費用,通常,包銷(廣告費用由代銷公司支付)可以請款售屋總價的5%~6%,純企劃(廣告費用由建商支付)可以有2%左右,再加上溢價款拆帳,目前行情是三七分帳,建商拿七成,代銷拿三成。

當建商決定平均底價之後,就要來作分戶底價的動作。先訂出垂直價,通常,會以中間樓層為基準,越高越貴、越低則越便宜,大約每二層樓、每戶單價加減三千元。如果有景觀的大差異,比如高樓層有海景,低樓層被擋住,價差會拉大更多,比如有海景每坪加一萬元,沒海景就減一萬元。另外,頂樓通常是最高價格,因為他可能是唯一的樓中樓,但最起碼,樓上沒人的尊貴性與安靜度比較高。

垂直的樓層價決定後,接著決定水平價,自然是面馬路的前棟、有景觀的戶別,價格比較高,沒景觀的後棟,價格較低,水平價同樣以每坪三千元作調整,有時候因為景觀的差異,有可能單價差個好幾萬元,比如有海景的第一排與沒景觀的後棟相比。

最後,調整數字的好看性,誰也不想買444萬元這樣的數字,所以如果算出來的數字比較難看,就會加減一下,並且,「避開」吉祥數字!如果這戶總價會666萬元,同樣客戶也有可能會出到這個價格,那麼,底價就一定會低於666萬元,比如660萬元,因為這樣隨便就可以多賺6萬元。

(未完待續)

筆者: Sway

大學畢 業於房地產相關科系,隨即進入不動產行業至今,做過代銷、房仲、建築、及媒體相關行業,擁有不動產經紀人執照。目前為台灣最大、流量最高的「智邦不動產」 討論社群網站主持人,亦為火紅暢銷書作者。Sway個性低調卻口鋒筆利,長年來其不寫則已,一寫就是刀刀見骨,全因看不下大眾棄守自個兒的買房荷包。熱銷 著作包括:「黑心建商的告白」-2010年7月出版、「黑心投資客的炒房告白」-2011年1月出版。

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