黑心投資客炒房告白 預售屋殺價技巧(三)

砍三成

自從某教授提出「預售屋要砍三成」之後,有七成的個案拉高自己的開價,沒辦法,教授講話有人聽,所以,不管代銷或建商開給你多少價格,砍個三成當作你的第一次出價吧,讓銷售人員出價完後,打給你:「先生,這個價格不可能啦,不過如果你再加一點,公司也許會賣你,這樣好了,我們現場決定給你打八五折。」

建商就這樣回價給你囉,你再用這個價格,跟你第一次出的價格比較,可以作的方式,就是平均兩者當作你的回價。

據我的觀察,底價與表價,差距八折的機會比較高,雖然住展雜誌曾有統計,多數個案的溢價空間為八五成,但我不太相信這個數字,畢竟,廣告商有買廣告的地方,他提供的數字就要考慮,不過,八五成的砍法,成為基本的殺價幅度,也是你出價的最高標,高過這個八五折,你可以改姓「盤」了。

如果你遇到「創區域天價」個案,比如附近明明只有五十萬元一坪,這個案子卻要開價八十萬元一坪,那麼,你該知道,別管他的開價,那是作新聞用的啦,除非你看上的是一個區域豪宅,有最高規格的建材與結構,那就另當別論。

但請你別把不同區域來兩相對照,最常見的是,南港跟板橋新站比?信義計畫區與新莊比?台中七期跟十一期比?這類的文宣,笑笑就好。

地段價就是地段價,當你的美麗預售屋成為中古屋的時候,所有的遠景都會不見,所有的「政見」將隨屋況來決定,比如內湖五期重劃區,已有不少成屋案子成為一線天,只剩下客廳有採光,房間都面壁思過去了,雖地段不差,但屋況差,房價不見得保值,誰想要買臥室開窗就是隔壁人家的陽台?只有不住的投資客,然後,再來賣給阿呆自住客。

比中古

估價原則上,新屋與中古屋大約有二成至四成的價差,因為預售屋完工後,就變成新成屋,然後,過了幾年就是中古屋,所以,預售屋的「未來美夢價」不可以加太多,除非你可以準確預測兩年後,房價一定大漲。

我的想法是,沒有人可以預見未來,不管環境如何,經濟指標如何,跌價的時候就是會跌,漲價則是多半呈現慢慢漲的局面,不管過去從SARS時期到現在,漲了多少,那是過去式了,未來有這樣暴漲的局面,比較難。

當你想買間新屋時,記得,要去附近的房仲店走走,問問行情,也問問相同地段的中古屋,盡量以相同產品來比較,比如豪宅跟豪宅比,大樓跟大樓比,這樣,你心裡大概有個未來價格的普,那麼,現在就不該用超高的價格,買到一間夢想屋,房價並不一定會如你的意來高漲的。

(未完待續)

筆者: Sway

大學畢 業於房地產相關科系,隨即進入不動產行業至今,做過代銷、房仲、建築、及媒體相關行業,擁有不動產經紀人執照。目前為台灣最大、流量最高的「智邦不動產」 討論社群網站主持人,亦為火紅暢銷書作者。Sway個性低調卻口鋒筆利,長年來其不寫則已,一寫就是刀刀見骨,全因看不下大眾棄守自個兒的買房荷包。熱銷 著作包括:「黑心建商的告白」-2010年7月出版、「黑心投資客的炒房告白」-2011年1月出版。

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