影響家戶參與自辦都更財務規劃重要項目概析

新政府規劃在8年內興建20萬戶[只租不售]的社會住宅,蓋因土地資源有限,若可以出售,不論條件如何,都有可能因此進入售房市場,而致政府無法管控。

 

政府除了以上社會住宅外,對於老舊社區住房,並以都更方式,促成住屋活化。

 

目前都更主要興建主體有:1.政府公辦都更2.建設公司主導的民辦都更及3.地主自辦的都更。而都更的方式主要有:1.整建(例如外牆拉皮)2.拆除重建

 

若是家戶參與公辦都更或是建設公司主導都更,因公辦都更通常有公益性或是政策需求性,因此參與家戶可獲得較佳條件。若是由建設公司主導,通常注重社區發展性或是對建設公司而言是有利可圖的個案。因此之故,參與家戶的財務並不需特別擔心。但是若是家戶參與自辦都更,都市更新會的成員便是家戶本身,也就是家戶承擔政府或建設公司責任,因此參與都更就對家戶本身的財務產生了重要的影響。

 

如果是自辦都更,住戶可能產生[蓋房不掏錢]的盲點。自辦都更通常的更新成本:規劃費用、聘用團隊、貸款利息、營建費用、相關稅捐及管理費用等。因此影響家戶財務主要項目舉例如下:

 

  1. 都更方式:整建或重建成本大不同,重建影響財務更大。
  2. 建材及房型:若是在黃金地段,將來都更之後有更高價值,住戶願意投入更多財務預算。
  3. 可供銷售戶總價:某些狀況享有容積獎勵,如海砂屋獎勵,因此可售戶總價高,可以折抵更多成本,住戶財務負擔可減輕。
  4. 預想增加(或減少)都更之後住房的居住水平:經過權變計劃後,願意增加居住品質,選配稍高總價住房,就必需拿錢來補貼價額。
  5. 營建中的住宿:若是由更新會負擔此段時間的費用,等於羊毛出在羊身上,若是更新會不擬負擔時,就需自己預備此財務預算。

 

 

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筆者: 林 東振

國立政治大學法學士(地政系)、廣州濟南大學經濟碩士(金融學專業)。曾任:德信綜合證券公司主任、台灣人壽行銷處長、宏觀理財規劃顧問公司。現任:富鴻理財規劃公司執行顧問、呈宏地政士事務所負責人、CFP 資格認證專任課程講師(台灣及中國大陸)、私人不動產管理顧問。著作:《財富管理案例集(合著)》;《融理財案例分析(合著)》。證照:台灣認證理財規劃顧問 (CFP)、大陸國際金融理財師 (CFP)、CSIA認證證券投資分析人員(分析師)、地政士、信託業務、投資型保險、外幣收付、人身及財產保險業務等。

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