奢侈稅也改不了的事實(1)

俗稱「奢侈稅」的「特種貨物及勞務稅」條例自推出以來,雖尚待完成立法程序,但從「奢侈稅發威,豪宅降價千萬求售」、「預售案場掀起退屋潮」、「代銷業者要走上街頭抗議」、「奢侈稅掐昏房市,房仲業恐掀關店潮」、「奢侈稅打垮房地產、業整體經濟堪憂」等聳動的報導看來,政策似已初具成效,但在房價過高的事實背後,幾點產業的本質或現象,可千萬不要天真地以為會真的有所改變。

一、奢侈稅不會使房價回到過去的低點

首先,就台灣住宅房價長期發展觀察,依除非有重大天災巨變與政策推行(如921地震、SARS等),進而影響總體經濟或改變產業平衡,房價不會回到過去的低點;套句業界前輩的話,每一個時期的房屋「天價」過後,後面還會出現另一個「天價」。個人觀點,奢侈稅能讓過度泡沫的房價「漲勢」受到控制,但長期而言,已經墊高的平均房價是不會回到過去的起漲點。

以圖一觀察,永慶房仲集團於去年(99年)4月之統計資料顯示,98年1月台北市每坪住宅均價為27.9萬;等到22個月後,也就99年10月時已經到變成46.1萬,成長1.65倍。如果將時間再回推到5年前,以台灣不動產交易中心之資料顯示(如圖二),95年Q1台北市住宅平均(季)單價為每坪29萬元,等到99年Q1時已成長到44.7萬。

因此如果真要如部份專家所言,回到97年的房價才算合理,我必須說「很難、非常難」或是說「這真的非常具有挑戰性」。

圖一:台北市每坪住宅均價(資料來源:永慶房仲集團)

圖二:台北市房地產平均單價季線圖(資料來源:台灣不動產交易中心)

我想許多人有更大的跌價期待,那不意外,畢竟投資者多半是「羊群效應」與「鴕鳥心態」的實踐者,我們再將時間拉到過去民國55年,摘錄莊孟翰教授於96年10月所做的研究資料「40多年來房價幾乎一直呈現易漲難跌之情況,導致1966至2006年這段期間,臺灣每人GNP增加61倍,物價僅上漲5.92倍,台北市房價卻呈現121.35倍之上漲幅度。」(圖三)。以上資訊並不是要表示奢侈稅是沒有效果的,而是要提醒與強調:

(1)台灣房價成長是不理性的,已經墊高的平均房價是不會回到過去的起漲點。

(2)奢侈稅對於群魔亂舞的房價有其必要但短期的成效,但不要天真以為,已經墊高的房價會回到過去的起漲點。因此,如果你仔細評量個人整體財務能力、風險承受能力,並且確實瞭解自己的購屋的目的(可能是自用、也可能是投資,不見得自用的目的才是好時機),那就請好好的理性觀察吧。

圖三:1996~2006台灣歷年每人GNP指數、物價指數、台北市預售房價指數

(未完待續)

筆者: 瑞汀

國內外不動產與財務專業系所畢業。曾任政府都市計劃機關、不動產顧問公司估價師、著名房仲業、上市建設公司主管、現任外資不動產資產管理機構主管。具有不動產經紀人證照。為國內少數具有不動產開發、投資、租賃、營運營理等產業上下游實務經驗專家。

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6 評論

  1. 瑞丁大大,第一次看你發文,這分析真是專業啊。讚一下,收下來好好思考一下。

    • 您是我在財子學堂的第一位「貴人」,非常感謝。

  2. 我今天上來掃文章,才發現又多了一位財子….就像我之前說的,這學堂到底藏了什麼咖啊?

    瑞汀大與Sway大雖然看奢侈稅的角度不同,但似乎結論很接近,期待大大的續集………

  3. 有這麼多的數據分析 粉厲害 推三下讚三下

    請教板大 照文章的分析 我可否這樣推論 奢侈稅確定施行後 會不會是台灣房地產價格的另一波起漲? 因為香港也是這樣的歷史走法

    • 不敢說是另一次的起漲點,反而希望因政策的推行,引導產業「軟著陸」並調整體質,才可能有另一階段穩定的成長

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