奢侈稅也改不了的事實(2)

(承上篇)

二、房地產業不是火車頭工業,奢侈稅不會打垮房地產業,更不會使台灣經濟陷入不景氣的循環中

「房地產不是台灣的火車頭工業」,這項論點早已由國內學者以「產業關聯分析法」與「景氣綜合指標分析法」等研究中證實「房地產景氣落後總體經濟景氣」。如同政大經濟系教授林祖嘉曾表示,營造業、房地產業不是「火車頭」工業,而是「火車尾」工業;因此不論奢侈稅對於房地產業的影響為何,也不會誇張到使台灣經濟陷入不景氣的循環中。

換個角度,奢侈稅到底對於房地產業的影響為何?

各界皆有其共識,奢侈稅是為了抑制異常興奮的房價,首當其衝的自然是創造預售屋高房價神話的建設業者,以及炒做中古屋行情的投資客與仲介業者;長期而言,奢侈稅對於較有良心經營的仲介者反而是利多。

仲介業主要的收入來自於仲介佣收,合理房價產生的穩定成交量才是良性的產業環境;過高的房價或是買賣雙方對於價格看法差異過大,反而容易引起成交量停滯,對於仲介業者反而是弊多於利。

三、奢侈稅不會讓房價真正的合理化,因為民眾依然無法掌握實際成交資訊

前面提及,奢侈稅不會使房價回到過去的低點,也不會打垮房地產業,那對於民眾切身關切的房價,可以更透明或讓一般人更容易掌握嗎?哈哈,一樣不行。

奢侈稅既然可以採實際成交行情為基礎課稅,那為何我們無法很容易地掌握成交資訊,做為買賣房屋的參考?這一點政府須要負很大的責任。因為不僅民眾無耐,相信包含在大學任教的學者們也會深有同感。

以房地產相關業者而言,建設公司對於預售屋行情從不對外公布已是常識,不需要討論;仲介公司則多半以需要符合法令原則及不影響個人隱私為由,表明無法公開成交行情,亦或表示只要政府法令做有效規範則必然遵守,做為推拖之辭;稍有良知的仲介業者或是以發佈房價指數,或是以新聞稿搭配統計資料的方式,告訴你目前平均房價為何,如果想要進一步去瞭解個案的資料,那個資法或個人隱私為由等大帽子又會被抬出來。

也許讀者會問:難道政府部門找不到任何成交資料嗎?也許你可以在內政部地政司推行的「e-house不動產交易服務平台」或是內政部營建署所管的「不動產價格e點通」中找到部份資訊(金融聯合徵信中心所使用的「不動產成交行情及銀行鑑價資訊平台」非一般民眾所能使用);但如果你想要做為買賣參考、有心在奢侈稅推行後開始尋找心中理想房屋的朋友們,相信我,你還是要很努力地才能發現真正「可信」、「必須」且「切身相關」的房價資訊,這一部份就留待下次分解。

筆者: 瑞汀

國內外不動產與財務專業系所畢業。曾任政府都市計劃機關、不動產顧問公司估價師、著名房仲業、上市建設公司主管、現任外資不動產資產管理機構主管。具有不動產經紀人證照。為國內少數具有不動產開發、投資、租賃、營運營理等產業上下游實務經驗專家。

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12 評論

  1. 瑞汀大大,昨天把您的名字打錯,真抱歉啊。

    這兩天把您的兩篇文章看完,這三個結論真是值得深思,這與最近媒體"恐嚇"大家的結論有差距,您的觀點引經據典有憑有據,當然要再讚一下,加油加油!

  2. “房地產不是台灣的火車頭工業",這論點讓小弟很驚訝,這跟一般在媒體與雜誌上的認定完全不一樣,在這裡可以看到正確的觀念,真的很感謝版大,請加油造福我們這群正在努力學習的網友。

    雖然小弟不投資房地產,但這些產業循環或是觀念的釐清對投資股票的我有相當大的幫助,再次感謝!期待下篇好文。

  3. 想請問瑞汀先生,應該是先生吧?如果弄錯請不要介意.我看了你的分析,的確很有道理,也看到你有非常豐富的投資房地產實務經驗,因此想請問,奢侈稅造成的房市回檔,會不會是你考慮加碼的時機點?請指教,thanks

    • 我想應該還是依個人是否有自用或投資需求,以及個案上買賣雙方的立場而定

  4. 感謝版大的解析與分享…
    小弟最近已開始在準備資金了…
    會投入房地場嗎?還不確定…
    已有在打算要來去當包租公了…哈哈…
    不過…說真的…以目前狀況要投入房產業…我個人還是覺得太早…
    理由是…大家可以去看地方法院的法拍公告就知道為什麼了…
    好物件真的太少了…大咖投資客似乎沒在怕的…有好地段好物件…基本上頂多等到第2拍就會被拍走…
    留到第3拍的物件…大都是有問題的常件…
    所以想進場撿便宜的學子們…再等等唄…

  5. 板大的文章真的很精闢,房價始終降不下來,最大的因素應該是房價不夠透明化,
    1.政府的公告現值遠遠落後實際成交價,
    2.買屋賣屋時,仲介會從中施法獲取最大利益,跟屋主殺價,叫買主加價。
    房價自然而然就不斷被拉高。台灣人買屋真的越來越難。

  6. 看奢侈稅開徵至今 環顧四周的房屋市場 真認同瑞汀大寫的這兩篇文章 推推推

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