有價才有家 何處是房價?(1)

近期奢侈稅效應逐漸發酵,似乎重啟部份民眾購屋動機,某些報章雜誌亦默默地鼓說可以準備行動了。姑且不論政策成效、經濟情勢如何變化,需強調的是:對於有心買賣房產的大眾,如何掌握「可信」、「切身相關」的房價資訊,依舊是售屋、置產前的所有準備工作中,最重要與關鍵的一環。

台灣房產資訊不透明早已不是新聞,可供蒐集的公開資訊偏偏散落於不同政府部門與民間企業,如何抽絲撥繭、亂中有序、「快、狠、準」地各取所需,還真是門藝術。

以下試著將眾多房產數據單純分類為「價」與「量」兩大項,再將房價相關名詞(政府公布的名詞不是那麼容易直接理解)對應到一般人所熟悉的「股市名詞」上,並本著「即時」、「易讀」與「公開」原則,試著嚴選個人認為最重要的資訊,希望在茫茫數海中,能尋到一葉訊息。

一、如果你找的是類似股市「成交量」資訊,那「買賣移轉棟數」頗值得參考

如同算命一樣,看流年運勢可以去算紫微命盤,如果是問吉凶,也許卜測問事會來的直接一些。同樣的,在「價」與「量」的眾多統計資訊中,如果想從「成交量」的角度切入,那政府部門所公布的「買賣移轉棟數」,個人認為頗值得參考。

內政部與台北市政府每個月都會公布前一個月的買賣移轉棟數,公布的次日(或當日)各房仲介業都會以「強頭條」的方式,搭配自家公司成交資料的分析結果爭相報導,這類型的新聞資訊對於想瞭解房產趨勢的一般民眾是相當有幫助的。

為了避免讀者引據失誤,與業界先進共同研討後,將「買賣移轉棟數」背後所潛藏的問題,略為整理如後,希望各位同好在使用「買賣移轉棟數」等統計資訊前(雖然有點悶)能耐心地讀完。

1.「買賣移轉棟數」就是「買賣移轉件數」:可以簡單的說代表預售屋以外的成屋或中古屋交易件數。(註:相同的資料來源也可以找到所謂「第一次登記」的資料,那意謂著房子剛蓋好、也是第一次辦妥產權登記的件數;因此多半是預售時購買,直到近期房屋才完成興建並過戶,與預售時推案量有相當的不同)

2.不同單位公布的資料分類並不相同:目前每個月會主動公布數據的單位以內政部、台北市為主(例如新北市就不是每個月公布)。但內政部公布的統計資料僅看得到以「縣、市」為單位(如圖一),舉例而言,在內政部的資料中你可以看見新北市的全市統計資料,但找不到新北市各區,如中和區、永和區等分區的資料,如果你想要看更細的資料,也只部份縣市例如台北市每月會公布其各行政轄區的統計資料即大安區、中正區等各區數據。(如圖二)

圖一:全國辦理建物所有權登記-摘錄「買賣移轉棟數」   資料來源:內政部

圖二:台北市辦理建物所有權登記   資料來源:台北市政府

3.不同資料來源有不同的時間落差:由於自簽約到完成產權登記約須30天至40天,因此即使每月取得最新的「買賣移轉棟數」資料,其代表實際成交時間還是需要往前推30-40天。此外,內政部與台北市政府所公布的統計數據,其時間落差亦有所不同,以同樣4月所能取得的資料,台北市政府已經統計到3月,但內政部可能只統計到2月。(好累,大家都不一樣)

看倌的,在政府琳琅滿目的統計資料中,當然還有其它指標可茲參考,但光是一個「買賣移轉棟數」,全國不同縣市就有不同的公布時間與分類,瞭解每一項數據可能是學者或從事研究的先進才會有興趣的。

個人觀點,「買賣移轉棟數」搭配房仲的報導分析,就「即時性」而言,對於想瞭解房產趨勢的一般民眾應該是相當有用的。

(未完待續)

筆者: 瑞汀

國內外不動產與財務專業系所畢業。曾任政府都市計劃機關、不動產顧問公司估價師、著名房仲業、上市建設公司主管、現任外資不動產資產管理機構主管。具有不動產經紀人證照。為國內少數具有不動產開發、投資、租賃、營運營理等產業上下游實務經驗專家。

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4 評論

  1. 哇,好實用的查詢方式,推推推,贊贊贊

  2. 的確很實用,這篇要好好收藏起來,感謝版大,期待續集

  3. 有點搞不懂,買賣房地產這麼高單價的產品,訊息比數萬元門檻股票,和數千元就可以定時定額扣款的基金比較,還真是混亂,交易資訊透明,弊端就會比較少,對大眾都是好事,政府應該趕快做。

  4. 政府的確需要加快腳步,但由近日立院審議「強制登錄受託買賣資料」涉及的相關法條,就可以知道還需要加油加油。

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