有價才有家 何處是房價?(2)

(承上篇:有價才有家 何處是房價?(1))

二、如果想藉由「比較效應」去找「價」的資訊,房仲公司的網站非去不可

家庭主婦去市場買菜一定會貨比三家,找房子最重要的也是瞭解可能要買多少、賣多少,最好是隔壁的正好成交,那心中才會真正覺得踏實,此時我會建議房仲公司網站非看不可。

以兩大房仲公司(信義與永慶)網頁為例,建議非去不可的原因是

1.「成交案例最為即時」:

以目前所有公開的房市資訊而言,房仲公司所公布的成交個案,在時間上應最為接近現況,不過要注意的是,網站上所寫的都是「交屋時間」,非「成交時間」,這一點因素送造成的時間差是需要納入考慮的。

2.「能實際找到比較標的所在位置的機會較大」:

兩家房仲的成交資料表中,每一筆成交資料的分類大致相同,對於使用者而言,已經可以找到「地址」、「交屋年月」、「成交價」、「坪數」、「出售樓層」、「總樓層數」、「屋齡」等資料。其中標示出實際區位的「地址」,雖然無法提供確實的門牌號碼,但已被限縮在一定範圍內,例如「台北市大安區師大路1-49號」。(如圖三)如果再搭配前面所提「出售樓層」、「總樓層數」與「屋齡」等資料,就算無法確實知道是那一戶,總應該可以大致推論出是那一棟了吧。

圖三:房仲網站頁面    資料來源:信義房屋

同樣的,使用任何資料都要瞭解隱藏的限制條件。

1.資料的完整性受分店分布區域的限制:

房仲公司的資料是以各公司成交案例為準,房仲公司據點的分布,會直接影響所能蒐集到的比較案例多寡。例如信義房屋就在其網頁中加註「本系統提供台北市、新北市、桃園縣市、新竹縣市、台中市、彰化市、台南市、高雄市等信義房屋各分店實際成交行情資料。若查無資料,係因該區無信義房屋各分店近2年之成交紀錄,造成您的不便敬請見諒!」

2.資料的完整性受成交件數的限制:

你知道一家仲介門店一個月大概成交多少案件嗎?告訴你一個簡單的算法,以一家仲介門店大概有5-6個人而言,一個月成交件數大概就是1人1件到0.5件(當然會隨著景氣不同而有差異,但應該頗準的)。

相對於台灣一年約有40萬筆成交件數而言,仲介所能提供的參考案例還是有一定限度,更何況各公司基於某些原因,對於資料提供還是有一些限制,因此兩家房仲介網頁上都備註類似的字眼,「本系統僅提供信義房屋2年內成交行情供您參考。」或「本成交行情資料為100年x月xx日以前永慶房屋最近30筆住宅類成交案件行情」。(註:有朋友提到,房仲業會不會只將高單價的成交案例po上網,這點就需要再討論了)

夢裏尋他千百度,驀然回首,那人卻在燈火闌珊處。

長長的篇幅說了半天,下個結論才顯得專業。

1.過去普遍認為房仲公司所提供的房價是不真實或是過期的,隨著產業進步這種情況已大為改善,至少就上述所提的資料來源應具有相當的可信度,民眾已經能找到「成交價」做為重要的參考依據,而非彈性很大的「開價」。

2.對於動擇百萬、千萬為單位的交易是急不得的,特別是奢侈稅才正式通過,房市尚處於混沌不明之際,真正有心購屋置產者,勤著跑、多找、多比較還是不二法門。

3.每間房子都是獨特的個案,可能賣方缺錢所以賣得便宜、或是屋內有裝修所以賣的比較貴,箇中原因不一而足,雖有了參考價格,還是要依個人的財務負擔能力與談判能力而定,千萬不要期待買到最低點。

當然還有其他公部門與私部門的統計數據可以參考,或基於個人才疏學淺、或基於樣本數多寡、或基於時效性,寫起來又是一大篇幅,就請大家各自斟酌了。

(本系列結束)

筆者: 瑞汀

國內外不動產與財務專業系所畢業。曾任政府都市計劃機關、不動產顧問公司估價師、著名房仲業、上市建設公司主管、現任外資不動產資產管理機構主管。具有不動產經紀人證照。為國內少數具有不動產開發、投資、租賃、營運營理等產業上下游實務經驗專家。

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3 評論

  1. 板大,先謝謝你的分析與介紹。但我聽說,仲介最後PO出來的價格都會比實際成交價高,這種傳言是正確的嗎?

  2. 由過去接觸經驗,個人認為就某一兩家大型連鎖仲介(最好有直營)而言,其成交案例作假機會不大,但不敢說全部的仲介都沒有。

  3. 我也都會參考房仲網站,之前主要是輸入條件,直接搜尋,但沒有注意到實際成交的這個欄位,實用資訊,謝謝!

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