預售屋交易的定心丸? 「預售屋履約保證」

這次不談房價,不談奢侈稅政策,我們來談談房屋交易的安全與保障,一項在今年(100年)5月1日上路的政策—「預售履約保證」,應該會為購買預售屋的消費者帶來許多實質的保障。

過去購買預售屋都像是在「賭運氣」,消費者僅憑著預售樣品屋、模型與廣告就勇敢地投入畢生積蓄,偏偏興建期間可以著力的卻相當有限,如果交屋時一切相安無事算祖上有德,運氣最差的可能是遇到建商倒閉,已經繳了的錢要不回來;林林總總購買預售屋可能遇到的問題,更早已不是新聞。

什麼叫「預售屋履約保證」?

「預售屋履約保證」源自於行政院消保會為健全國內預售屋買賣交易,落實消費者購買預售屋的權益保障,因此修訂「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,「強制」要求建商在預售屋買賣時應執行「履約保證」。

簡單來說,就是購買預售屋時,建商被「強制地」要求執行「履約保證」,購屋者的自備款會被以「專戶管理」存入專戶,由受委託的管理單位(金融機構)以「專款專用」方式,確保消費者所付價金能專門用於該預售工地並不被其他預售案動用,等到預售案完工且交屋後,才將購屋者已繳的金額提撥給賣方,保障消費者權益。如果建商未能如期交屋或倒閉,則依「續建機制」由受委託的管理單位處理、繼續興建至完工交屋,若無法再繼續興建至完工交屋時,將由管理單位如數返還消費者已繳納之價金(即「價金返還」)。

也就是說完整的強制預售履約保證應包含「價金返還」、「專戶管理」、「專款專用」、「續建機制」等項目。

對於消費者為何重要?

從以下的統計資料應相當容易明瞭。

過去十年,每年購買預售屋並完成產權移轉的件數約占當年度所有的所有權移轉(即包含第一次登記與買賣登記)件數的20%-30%,也就是說買賣中古屋的件數約占全年件數的80%-70%。由於仲介業推行「成屋履約保證制度」已有一定時間與成效,對中古屋交易安全提供了相當的保障;反觀,預售屋交易占了全年近30%的成交件數,卻幾乎沒有任何交易安全的保障。

如果您不相信,再舉個證明。

消基會於97年11月抽樣全台23個預售屋建案,以電訪詢問業者是否提供預售屋履約保證或信託管理服務,並進一步透過電話詢問銀行的信託管理程度是否足以保障消費者,調查結果發現,23家預售屋,18家未提供履約保證,4家表示透過銀行信託僅1家有續建機制,也就是說96%未完整提供履約保證機制。(http://www.consumers.org.tw/unit412.aspx?id=1113)

對於建商的影響呢?

有建商提到,強制執行預售屋履約保證會凍結整個建案資金,預售屋市場幾乎不再存在,對國內房地產經營、尤其小型建商,將帶來嚴重衝擊,更恐影響周邊相關行業的員工生計及經濟發展……。說得好恐怖,好像施行後會亡國滅族一般,真的嗎?

建商會反彈是可以理解的,讀者一定聽過一種說法,建商蓋預售屋的錢來自於消費者的自備款加上土地融資與建築融資,等到交屋後消費者的貸款又直接撥入建商口袋中,好像無本生意一般;不然就是建商以案養案,以靈活的財務槓桿創造驚人的業績;可以一旦預售屋履約保證施行後,過去可以運用的自備款將無法彈性運用,對於口袋不深的建商,可能就無法如此快活了。

「預售屋強制履保證」不是萬靈丹,但至少不會讓消費者「人財兩失」

美好的故事背後總有些伏筆或是陷阱,「預售屋強制履保證」真是購買預售屋的萬靈丹、定心丸?有了這項制度就天下無敵,真的嗎?

1. 所有「預售履約保證」的內容都一樣嗎?

不,不是所有「預售履約保證」都包含「價金返還」到「續建機制」等項目,要視建商與受託機構(金融機構)所訂合約內容而異,因此,要求建商提供相關合約查證是很重要的。

2. 「預售履約保證」的費用會跟消費者收取嗎?

正常而言,該筆費用是由建商自行吸收,至於是否會以其他方式轉嫁給消費者,就各憑良心了。

3. 建商如果不遵行會有處罰嗎?

違反的建商可依消保法處6萬到150萬罰鍰,或依消保法第60條「企業經營者違反本法規定情節重大,報經中央主管機關或消費者保護委員會核准者,得命停止營業或勒令歇業」,不過最終還是考驗內政部的執行力。

4. 大家都準備好要如何推動「預售履約保證」嗎?

那倒未必,道理很簡單。單以「價金返還」一事,會走到這個地步就表示預售案發生了問題,但是房子蓋了一半也代表購買預售屋的自備款已經被「專款專用」到興建工程了,如何拿錢出來返還?因此,可能有兩條路可以走,不是受託的金融機構自己掏錢出來返還,不然就是預售案以「續建機制」持續推動至完工交屋。可以猜想要金融機構拿錢來還是不太可能,因此勢必要推動到完工交屋,但以銀行的本業與專長有辦法處理嗎?銀行本身願意去面對如此多的消費者嗎?都是未知數。(還有信託的受託對象等問題,就不多說了)

據銀行界與建築經理界的朋友表示,大家還在觀望摸索,希望能走出一條康莊大道來。不論如何,產業的確是比以前進步了,即使履約保證不是完全承擔交易過程的所有風險,也不保證房子的品質沒有瑕疵,但至少不會讓你兩手空空、人財兩失。

筆者: 瑞汀

國內外不動產與財務專業系所畢業。曾任政府都市計劃機關、不動產顧問公司估價師、著名房仲業、上市建設公司主管、現任外資不動產資產管理機構主管。具有不動產經紀人證照。為國內少數具有不動產開發、投資、租賃、營運營理等產業上下游實務經驗專家。

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2 評論

  1. 瑞汀大大,請問這"履約保證金",建商會不會轉嫁給消費者,如果會,要怎麼辨示?

  2. 回應遲了非常不好意思。
    就履約保證制度,建商不需要付履約保證金,您指的應該建商辦理履約保證時,需要付給受委託管理機構的費用。原則上消費者是不用支付的,但如果建商技巧地轉嫁給你,是非常不容易察覺的。

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