黑心建商的告白11 數學題

我又來了,這次要講數學。

房地產上有很多數學,不講你其實不會明白。啥?你很會看房子,有眼睛?別練哮話了,我的比較厲害。

「捷運生活圈」有個朋友的案子,他在淡水紅樹林捷運站斜對面,站在房子、接待中心,你真的看的到那紅樹林站屋頂,看到捷運緩緩駛入,還聽的到站裡面的列車進站聲音,很棒吧,捷運宅呢,你一定會多花一成的房價買房屋。真的走一趟,你要先往淡水方向走三分鐘才到人行道,然後等,過馬路,再往台北方向走十分鐘才到的了,所以大約十五分鐘可以到捷運站。斜對面耶!平常看房子的客人多是開車來的,我的廣告大辣辣的寫著捷運對面,其實,要走,十五分鐘,這是數學題。十五分鐘,可以到很多地方買更便宜的「捷運宅」了。

「自備五十萬元,獲利25%!」看起來是
,自備款五十萬元,然後出租賺錢,獲利25%就讓你覺得,四年回本。沒錯,我不會用個天價的租金讓你算到這個投資報酬率,那個太粗淺,都會被客戶打槍,沒這麼好騙啦。獲利回本,講的是那五十萬元回本,這叫做現金報酬,也就是你投入五十萬元,每年獲利就是12.5萬元,也就是每月大概一萬出頭的租金收入。看起來也好像不錯阿,如果我再跟你說,保證獲利可簽合約,你大概心一定動了。問題就是,丟開投資報酬率,這房子根本不值那個錢,想要獲利保證,一定是開高價的,你多花更多錢買了一間房屋,如果底價五百萬元,我起碼一定賣你五百五十萬元,可卻只有保證你第一年獲利,我只要拿出十二萬五千的第一年租金給你,就可以賣給你。懂了嗎?我一定賺,而且,這樣的房子在現在,地點一定不好,賣也賣很久才會這樣搞,可是存款利率又低,你買不買房獲利?’

「社區有溫泉、泳池、接駁巴士、二十四小時警衛,管理費每坪六十元」嗯,這比較平常,很多社區都有,大家都在比規劃完善,我一定告訴你第一年建商代管期間,每月每坪只要六十元。好,大家都會想,賠本生意沒人作。我告訴你,每坪六十元根本不夠,而且你永遠無法跟管理公司簽下六十元的合約,想要有這樣完善的管理,起碼每坪八十元,我跟管理公司長期配合嘛!他要接案子就要犧牲獲利,可是,等我不管了,你當然也可以不跟他簽,不過,管理品質下降、不能有游泳池、沒有二十四小時警衛,你的房屋根本不保值了。還有一次,我每月貼錢給管理公司,可是卻告訴你,這是建商贊助的,等到我賣完房屋,社區好不好,你家的事。

「感謝投資客火力全開,銷售突破九成!」人家說,投資客來買的房屋都是炒樓,以前大家比較不說明,現在,我一定跟客戶說,本社區有超過九成的投資客跟自住客來買,第一,讓你心動,第二,讓你快速買,第三,讓你不住也來投資,給你錯覺用的。其實,我的房子一點也不好,前面有醫院,後面有高架橋,格局小又不方正,我雖是先建後售,但工程期間又不讓你好好看房屋,等到交屋你就知道,沒有景觀、沒有安靜、絕對不好住,買這間房屋都是來投資的,會不會獲利?你家的事。你是來自住的?哎呀,少來了,你一定不會住,到時交屋時大家都想賣,你看著辦吧,舊巨蛋(東京巨蛋花園廣場,板橋)賣了四年還有一堆投資客賣不掉,你以為,你賺的到錢?

「每坪降價二萬元」現在房價高對不對?案子開價每坪四十萬元,底價三十五萬元,你嫌貴,好,我私下叫跑單降價給你一坪三十三萬元,你也許會買,看起來四十萬跟三十三萬元,殺了七萬元,可以了吧,不過,停車位!行情一百二十萬元,我咬死一個一百八十萬元,這樣我就回補六十萬元,感覺上,我房屋少賺錢,可是,數據上我其實多賺六十萬元,手上有個案子,房屋越賣越慢,但是附近老公寓多,我有很多車位可以外賣,所以,外賣的車位都可以賺到錢,房屋大不了少賺,合起來,其實我都是賺錢的。啥?你不想用超高價格買車位?可以阿,那就不買,反正我有外賣,而且剩的不多,以後你還不是要跟這些人租,撐到最後,你還是得買。

小市民、行政院長,你們擋不住我賺錢的。不標地就不標地,看著吧,我大不了不蓋房屋,可是我手上的地,絕對值錢,現在政府不標我更爽,物以稀為貴,你以為地價可以降低?不可能啦,我只擔心,政府萬一大手筆全面開放,把國有地全部拿出來賣,一個月賣二十塊大面積土地,這樣才會讓地價下跌的。有那麼多地?你算算,軍用地夠多了吧,台北市郊一堆這樣的地。

 

續接黑心建商的告白12 反被黑一把

筆者: Sway

大學畢 業於房地產相關科系,隨即進入不動產行業至今,做過代銷、房仲、建築、及媒體相關行業,擁有不動產經紀人執照。目前為台灣最大、流量最高的「智邦不動產」 討論社群網站主持人,亦為火紅暢銷書作者。Sway個性低調卻口鋒筆利,長年來其不寫則已,一寫就是刀刀見骨,全因看不下大眾棄守自個兒的買房荷包。熱銷 著作包括:「黑心建商的告白」-2010年7月出版、「黑心投資客的炒房告白」-2011年1月出版。

分享這個職位上

提交評論

Content Protected Using Blog Protector By: PcDrome.