「房產實價登記」到底在賣什麼藥

繼奢侈稅風潮後最夯的房市話題就是「房產實價登記」,看立法院諸公與行政院版本各自表述,好不熱鬧,不過一般民眾瞭解在吵什麼嗎?好像要改的法令一堆,到底差別在那?

簡單而言,「房產實價登記」在說兩件事,第一件事是「實際成交資訊應該由誰負責去向政府登記」、第二件事才是「到底要提供多詳細的實際成交資訊?是全部的交易資料?還是部份就好?」。至於大家最擔心實際成交資訊會被拿去課稅一事,其實不在本次修法範圍。

先來談談「實際成交資訊應該由誰負責去向政府登記」。

一般民眾都瞭解買賣房屋流程如下,先找「仲介公司」介紹房子(仲介公司就是不動產經紀業的俗稱),之後找代書辦相關手續(地政士俗稱為代書),最後去地政機關辦理產權登記。現在吵的就是,在這個買賣流程中到底誰有責任必須主動地將實際成交資訊提供給政府,是仲介公司?代書?或買賣雙方?

因此如果修正法案是「不動產經紀業管理條例」,代表那是仲介與代銷公司的責任;如果修正法案是「地政士法」,代表代書需要負責;如果修正法案是「平均地權條例」,就代表買賣雙方需要主動地將實際成交資訊去向政府登記。

一勞永逸方法當然是買賣雙方有其義務主動跟政府登記,因為不論是由仲介或是代書辦理都會有「漏網之魚」。因為每年由仲介成交案件數僅佔總買賣件數約五到六成而已,如果要求仲介公司負責,那將有近一半的交易資料無法得知其實際交易資訊;此外,雖然大部份房屋交易案件都須經由代書才可以辦理產權登記,但政府仍有限度容許「非地政士」辦理產權登記,即使比例有限,但還是會有漏洞,根本之道就是買賣雙方有義務向政府揭露實際交易資料。

再來談談「到底要提供多詳細的實際成交資訊?是全部的交易資料?還是部份就好?」

目前聽到反對實際交易價格(包含交易的門牌、地號、建號、價格等)全部都要登錄原因都是擔心違反個人資訊保護法等問題,我想那是天大謊話,大家心中真正怕的是交易價格被政府掌握了以後,會被用來要求以成交價格課稅。

我不懂的是,既然每個人薪資都可以被掌握,為何房屋成交資訊不能被掌握?民眾害怕個人隱私會被攤在陽光下,那應該是查詢系統設計是否完善的問題;至於是否會被據以課稅更是另外稅法的問題,政府有需要那麼擔心掌握實際成交資訊嗎,如果不能掌握又如何課奢侈稅。

其實不管如何修法,民眾關心就是很單純的房屋交易資訊透明化,讓每個人可以容易找到實際交易價格做為買屋賣屋的參考而已。可惜的是近來「房產實價登記」話題似乎又被蒸發了,我看民眾小小的心願在短期內是很難被實現的。

筆者: 瑞汀

國內外不動產與財務專業系所畢業。曾任政府都市計劃機關、不動產顧問公司估價師、著名房仲業、上市建設公司主管、現任外資不動產資產管理機構主管。具有不動產經紀人證照。為國內少數具有不動產開發、投資、租賃、營運營理等產業上下游實務經驗專家。

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3 評論

  1. 板大文章一開始提到的"實際成交資訊會被拿去課稅不在本次修法範圍內" 那是否就意味著奢侈稅也沒有可以課稅的依據?還是說這是兩碼子事?請教一下板大。

  2. 奢侈稅課徵是依據特種貨物及勞務稅條例,並需要賣方主動向政府申報,不是全面性適用於全部的房地產交易。非屬奢侈稅課徵範圍內的交易,仍依目前稅法規定課稅。
    因此除非修改相關稅法,不然即使政府掌握實際交易資料仍無法以實價課稅。

  3. 大大,你之前在這文章中提的房產實價登記,跟現在執政黨要推動通過的實價登錄,是否一樣?

    如果一樣,想請問這對房地產與股市(我指的是營建股),有甚麼影響啊?

    先謝

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