依賴「房價所得比」 永遠買不起

房價所得比永遠創新高

「房價所得比再創新高!以台北市的平均房價計算,北市房價所得比為14.3倍,也就是說,平均台北市民得不吃不喝工作14.3年才買得起的房子。……目前不是購屋好時機」。

相信關心房地產的民眾每年都會被如此聳動的新聞嚇好幾回。說真的,我聽到這類的新聞都有點煩了。因為台北市的房價所得比雖略有起伏,長期趨勢卻是一路上揚,因此新聞朋友每年只要改個數字,台北市民就由工作96年Q1的8.1年不吃不喝,變成99年Q4要不吃不喝工作14.3年才買得起的房子。

試問,聽了不煩嗎?如果相關單位無法提出因應之道,「房價所得比」這個指標又有何意義?

資料來源:100年三月,內政部營建署委託辦理之「民國 99 年第四季住宅需求動向調查」報告,http://ehi.cpami.gov.tw/(S(zdkcjw2hvbacl22m2vu1243z))/Net/gov/housedemand.aspx

台灣房地產景氣是「大漲小回、擴短縮長」

往下深究這個話題前,先小結台灣房地產景氣循環的歷史。

台灣房地產歷史是「大漲小回、擴短縮長」。也就是說,房地產景氣好的時候,價格是狂漲的又快又急,一般人是追也追不到;反之當景氣下滑的速度卻是又慢又長,讓你幾乎感覺不到價格在下跌。因此我比較喜歡的說法是「台灣房地產是漲的莫名其妙,跌的大家都不知道。」相信多數人都同意這個看法。

回到我的疑問,「房價所得比」到底有何用處?能做為購屋參考指標嗎?

「房價所得比」是以「購買房屋總價 ÷ 家庭年所得」(正確點的定義應該是「房價中位數」除以「家戶所得中位數」,今天討論概念,不嚴謹地研究公式定義)。

依政府99年Q4住宅需求動向調查」資料顯示,台北市房價所得比是14.3倍,一戶30坪的住宅平均總價為1500萬元,台北市平均家庭年收入為105萬元( 1500萬 ÷ 14.3 =105萬)。

就趨勢分析,台北市的房價所得比自96年Q1的8.1倍一路上揚到99年Q4的14.3倍,如果要符合部份學者觀察國外實例後所稱,合理房價年所得比應為四至五倍,代表可能有兩種情況應該發生。

一、在房屋總價同樣1500萬的前提下(即公式中分子不變),家庭年收入需要成長3倍,由目前的105萬元飆漲到375萬至300萬間,那合理房價所得比就會是四至五倍。不過以近幾年薪資水準來看,大家都會同意那是不可能的。

二、在家庭年收入不變前提下(即公式中分母不變),那相同坪數房價就要由總價1500萬暴跌到400萬至525萬間。可能嗎?我想就請讀者自行判斷。

所以勒,「房價所得比」到底有何用處?答案就是「參考用」

原諒我如此直接,因為收入既不可能一下子漲三倍,房價也不可能一下爆跌,「房價所得比」等房地產指標僅能「參考用」。

如果過於重視「房價所得比」指標與「房地產景氣循環」的結果,你會很容易落入惡性循環。當房價下滑時,你心中會一直期待還有更低點,所以你會一直猶豫捨不得出手;但等到房價開始狂飆時,你心中又會告訴自己,等一下會跌下來,一定會跌下來;最後等到房價狂漲到你無法忍受時,你不是貿然出手(結果是當永遠的房奴),不然就是一路自怨自艾,直到下一次的惡性循環。

不過,參考歸參考,還是要有方法的:

1. 買房最重要的還是自己的「動機」,依動機衡量自己的「財務能力」,才能找到對的時機與標的。(沒人要你一下就買30坪,總價1500萬元的房屋)

2. 既然房價所得比沒有所謂合理的一天,房地產價格在狂漲時又快又急,一般人追也追不到,請不要一直相信再等等、等等再買的說法,那你一定永遠買不到。應該如第一點所言,「想清楚後就買,而不是等等再買」。

3. 不管你是為了自住或投資,都要有投資的概念,所差只是輕重不同。請切記,我們是要用短期負債(貸款)去創造長期資產;而不是用短期負債去創造長期負債。

筆者: 瑞汀

國內外不動產與財務專業系所畢業。曾任政府都市計劃機關、不動產顧問公司估價師、著名房仲業、上市建設公司主管、現任外資不動產資產管理機構主管。具有不動產經紀人證照。為國內少數具有不動產開發、投資、租賃、營運營理等產業上下游實務經驗專家。

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