「壽險業炒房」?真的假的?

今天還是從新聞標題談起,談談壽險業與不動產投資間的話題。

常有媒體提到壽險業是炒房的元兇,因為壽險業背後幾乎都是國內舉足輕重企業集團,讀起來格外醒目動人,至於真相與否就不是如此重要了。

只是我一直有個疑問,壽險業是投資不動產?還是投機不動產?壽險業是房價狂飆的元凶嗎?

幾項資料一起來研究。

壽險業投資不動產的總金額佔壽險可用資金4%

保險法第一百四十六條之二規定,壽險業投資不動產除自用不動產外,投資總額不得超過其資金百分之三十。

依財團法人保險事業發展中心(保發中心)資料顯示,保險業2010年可用資金約10兆,壽險業於2010年投資不動產金額約4080億,佔可用資金約4%,距險法規定的30%上限還很遠。由這數字看來似乎壽險業並未瘋狂投資於不動產,個人認為證據不足。

壽險業每年投資不動產的淨增加量是北台灣預售屋推案量的1/40

同樣依保發中心統計資料,壽險業購買不動產的金額每年淨增加300多億元,依經驗,壽險業賣祖產案例有限,因此單純假設每年淨增加都是買入為目的。

近年來由於住宅價格狂飆引起普羅大眾反感,筆者試著將壽險業投資不動產金額與住宅市場先行指標_預售屋推案量互相比較檢視,北台灣2010年預售屋推案量為8400億,乘以銷售率44%後,成交量接近3700億,用簡單的除法就可發現,壽險業每年投資不動產的淨增加量是北台灣預售屋產品推案量的1/40,也是成交量的1/17。

這數字似乎顯示,比起建商的瘋狂推案量,壽險業投資不動產的金額實在是小巫見大巫。

壽險業投資不動產以辦公商用類型為主,商用與住宅產品價格間非直接關聯

整理近三年來報章雜誌所刊載壽險業投資類型,壽險業主要以投資商用不動產為主,並非住宅類型產品;此外在房價上,住宅產品與商用不動產間並不存在著緊密連結。以此觀察,個人認為「壽險業是炒房的元凶」,恐言過其實。

不可諱言,近年壽險業投資標的仍有部份案例是投資於素地上,甚至已轉賣獲利(如信義聯勤俱樂部),這一類型個案就很難度悠悠之口了。

壽險業樹大招風,導正根深蒂固的印象大不易

壽險業會被視為炒房元凶可能導因於一個根深蒂固的印象,那就是

「國泰人壽在一九八七年以天價每坪九十萬元買下位於南京東路上華航旁的土地,被視為台灣房地產狂飆年代最重要指標。」

經過多年口耳相傳,恐怕壽險業不易改變已被定調的印象;此外,壽險業每筆投資不動產的交易金額都相當大,更容易成為新聞的焦點而成為眾矢之的。

藉由前述資料分析,壽險業每年投資金額遠不如建商所推的預售屋案量;壽險業所投資的不動產產品亦多數是商用不動產,而非住宅產品,硬要說壽險業是炒房元凶,實在有些言過其實,更何況在金管會把關下,談何容易。

下次如果又聽見代銷、投資客與房仲表示「壽險業挾龐大資金投資不動產,是最大炒家」,我真的很想說,不要做賊的喊抓賊,別鬧了。

筆者: 瑞汀

國內外不動產與財務專業系所畢業。曾任政府都市計劃機關、不動產顧問公司估價師、著名房仲業、上市建設公司主管、現任外資不動產資產管理機構主管。具有不動產經紀人證照。為國內少數具有不動產開發、投資、租賃、營運營理等產業上下游實務經驗專家。

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5 評論

  1. 這篇分析文真是讚讚讚,與SWAY大大黑心房仲系列的揭祕一併來看,簡直就是有異曲同工之妙。

  2. 就如33大所說,瑞汀大大搭配SWAY大大的分析文,簡直就把台灣房地產幾個玩家認清楚,分析有條有理,也來推一下

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