黑心房仲的告白:你的心血 我的薪水

我有多好賺?現在讓你知道一下,以免你覺得我只是打打嘴砲。先不講業外更好賺的主要收入,也就是自己當投資客、結合裝潢、炒房價、跟建商合作等高級手段,這裡,只講檯面上的,我們的薪水跟獎金,就夠你羨慕的。

大家知道,信義房屋跟永慶房屋,都有新鮮人培訓制度,也就是,你啥都不懂、剛畢業,進入這兩間房仲的直營店,一個月就有五萬至六萬元的薪水。相較其他行業一個月二萬二千的22K,房仲業起薪就比別人好賺。這樣的高薪水,可以領個半年、九個月,而這期間不管有沒有業績,乖乖上下班就有這樣的錢可領。

當然,公司也不是白癡,為了培訓房仲,自然是找白紙來付這個錢,然後,把公司文化、操作技巧一一交下去,發傳單、打電話、站馬路,並且上課取得「不動產營業員」的執照。

至於「不動產經紀人」的執照,因為屬於普考等級,難度高,一家房仲店一張就夠,所以,公司一般不會多培訓這些人考這張執照,通常都交給比較會念書的代書或是公司總部,然後借牌出去即可,賣房子的業務,只要上上課、拿到營業員的資格就算數,有時候,經紀人連坪數都不會算,因為上課都在打瞌睡。

等到這新人期間過去,薪水就變成兩萬出頭,再外加獎金。直營店的經紀人比較可憐,獎金率大約在服務費的10%上下,也就是,如果賣一千萬元的房子,拿到賣方4%買方1%的服務費,無論買賣經紀人可以分到:1000萬×總服務費5%×10%÷2=2.5萬元。

所以,如果一個房仲一個月只賣一間一千萬元的房子,他的薪水就從當初的五~六萬元,變成四萬多元,這樣雖然也比一般上班族多一點點,但是,一個業績排名比較前面的經紀人,每月如果有一百萬元的佣收業績,那麼,薪水就有十幾萬元,隨便算算,年收入也上百萬元。

而如果踏到加盟店,經紀人賺的就更多了,多數店的規定是無底薪、高獎金,也就是公司不付你薪水,只要你會賣房屋,就可以抽服務費的50%~90%,有的品牌更祭出只收辦公桌每月5000元,其他服務費全部賺的制度。

這樣,當經紀人賣掉一間一千萬元的房子,同樣收取賣方4%買方1%服務費,這樣他就有1000萬元×5%×50%÷2=12.5萬元起跳值,而如果是每月只付5000元的桌費,那麼,一個房仲就可以拿到二十幾萬元的獎金。

好賺吧,雖然經紀人工作時間通常是從早上八點至晚上十二點,但是,付出苦力就可以賺到比別人更多的薪水,所以,仍然可以吸引不少想賺錢的人投入。想想,賣一間房屋就賺很多萬元,這麼好賺的工作去哪找?二十幾萬元耶,你每個月省吃儉用想買屋,二十幾萬元起碼要存好幾個月,有人還要存一年,就這樣一口氣被我賺走。

看起來,加盟店的房仲好像比較好賺,直營店賺比較少?因為分店屬於公司直營,所以公司較願意為了旗下經紀人,大作廣告、培訓、資訊提供等完整服務,而加盟店因為屬於加盟,公司對於員工的培訓就較少,對於經紀人的掌控度也稍差於直營店,經紀人屬於各加盟店東的員工,萬一有交易糾紛,則由各店東自行處理,加盟店總部負責協調。

景氣時,無論直營或加盟體系房仲,都會狂開分店以取得市占率及賺錢,而不景氣時,因為直營店體系要付基本薪水,所以可能當初開分店的評估會較謹慎,不賺錢的店因為每月的員工薪水都要發,就會收掉,但加盟店因為多半不用付底薪,開店的基本管銷,比如付給品牌的月費、水電費、房租、裝潢攤提等,只要賺到就好,沒賺到就收店,其實也沒太多損失。

所以,像信義房屋跟永慶房屋,在評估開店時,會計算這一區是否可以賺到基本開銷,如果開了店,就表示這一帶有操作機會,因為人員管銷每月都需要好幾十萬元,開店須謹慎,否則會拖垮公司整個獲利,而其他加盟品牌開店速度快,只因為不太需要付員工薪水,先搶先賺,賺不到就馬上撤,景氣回來又可以回來再設店。

想踏入房仲業,多數年輕人會先選擇有完整培訓的直營體系,先學個兩年後,再跳到賺更多的加盟體系,起碼我不少朋友是如此。因為直營體系管理較為嚴格,連對客戶的說詞都要統一,自己要買屋要跟公司申報,有些公司還「曾」要求不可以跟投資客合作,這年頭,誰不跟投資客合作?所以,到加盟店比較有機會賺大,不管是房仲自己就是投資客,還是房仲幫投資客買,都比較容易些。

當然,經紀人的一天也不好混。

早上八點,就要「做早操」,全部員工站在店門外,做個很有精神的早操跟唱歌,給附近民眾「看」。接著,開啟電腦,搜尋別家房仲新刊登的物件,作為一天的開始。

早上通常基本工作比較多,因為這時候客戶不是在上班,就是還在睡,所以,收集資料、攔截其他房仲物件後,開始準備拜訪信件,把買來的地址、過去曾經看過屋的客戶等,寄簡訊、貼信封。

九點開會,店長開始一一詢問:「昨天做啥?約誰?誰怎麼說?有沒有新的進度?」如果有進度,那麼,你就該把昨天跟客戶怎麼聊天、客戶怎麼反應,一一說出,大家討論有沒有問題,有沒有該檢討的,並且,針對說詞來糾正。

我聽過比較有趣的:「報告店長,昨天敵店來搶客戶,我用大鎖K回去了。」店長:「有沒有打贏?記得哀嚎大聲一點,上次你打人就哀不夠用力,如果有媒體來拍就跑,跑不掉就要在地下痛的打滾,其他人要在旁邊哭墓。」

好啦,通常都是:「昨天我客戶說,這價格太貴了,而且房屋好像有漏水。」店長:「你白癡阿,記得說因為漏水才賣這個價格,要不然房價會更貴,去搞個假合約來給客戶看。」

十點後,有約拜訪的就去拜訪,沒有的,就去掃街,看看今天有沒有新貼出來的「租」單,然後,去自己的重點大樓,找警衛、里長、總幹事等人,聊天換取情報。

中午該吃飯了,要帶著名片跟傳單,每天換一家飯館聯絡感情,用生意來換取放放廣告的機會,順便交換最近有誰想要離婚的八卦訊息。

吃完飯,有客戶帶看就帶看,沒有的只好回店裡,繼續找別家的新案、上網經營網站,寫寫區域的利多,寫寫別家房仲的缺點。是這樣的,每個經紀人都要有多個帳號跟網名,反正,有空就上網自吹自擂、假裝購屋客看屋寫故事、發發看屋開箱文啥的,順便批評一下客戶看屋的狀況,比如,自己的客戶看上別家房仲的物件,就馬上發一篇文章來寫臭那間房子,或是寫臭那間房仲;自己正在經營某社區的物件,就寫剛剛看到,有超市進駐附近、這一帶準備發了。

至於有建商正在收購這一帶房屋,自然會大吹特吹,把這一帶寫成「下一個信義計畫區」就對了,建商開高價,房仲跟著獲利,就是這樣,利用網路的力量,房仲假裝自住客上網討論,你常看到的,某些討論網站特別活絡,其實,根本就是房仲自己搞出來的結果。

晚上,終於有客戶看屋,帶了看之後,馬上連絡其他有意的買方,「有客戶要出價了,你要不要跟進?」這樣的電話不絕於耳。然後是,把買賣雙方抓來店裡,見面談、假裝拉價等等,一直到十二點下班。

房仲的生活很無聊,就是整天聊天跟帶看,但是賺錢就是這樣,想拼提早退休,日子就這樣黑心下來了,因為別人黑心,你也會一樣黑,要不然,怎賺的到錢?有良心的,早就不做這行了,景氣的時候,更多人加入,不景氣的時候,自然退出,賣保險、當理專去囉。

 

續接黑心房仲的告白:奢侈稅後 黑心大法傾巢而出

筆者: Sway

大學畢 業於房地產相關科系,隨即進入不動產行業至今,做過代銷、房仲、建築、及媒體相關行業,擁有不動產經紀人執照。目前為台灣最大、流量最高的「智邦不動產」 討論社群網站主持人,亦為火紅暢銷書作者。Sway個性低調卻口鋒筆利,長年來其不寫則已,一寫就是刀刀見骨,全因看不下大眾棄守自個兒的買房荷包。熱銷 著作包括:「黑心建商的告白」-2010年7月出版、「黑心投資客的炒房告白」-2011年1月出版。

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